Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil davası, taşınmazın maliki veya hukuki hak sahibi dışında başka bir kişi tarafından haksız şekilde kullanılması durumunda bu kullanım nedeniyle malik ya da hak sahibinin uğradığı zararın tazmini amacıyla ödenen bedeli ifade eder. Ecrimisil, haksız işgal tazminatı olarak da adlandırılmaktadır.

1. HAKSIZ İŞGAL KAVRAMI

Haksız işgal, bir taşınmazın malikinin rızası olmaksızın üçüncü bir kişi tarafından kullanılmasını ifade eder. Bu kullanım, yasal bir dayanağa dayanmadığında haksız işgal olarak kabul görür. Haksız işgalde, taşınmazın fiilen kullanılması şarttır.Yalnızca teorik bir el atma eylemi ecrimisile dayanak teşkil etmez.

2. ECRİMİSİL DAVASININ ŞARTLARI

Bir ecrimisil davası için aşağıdaki şartların varlığı gereklidir:

• Haksız İşgal: Davalının taşınmazı hiçbir hukuki dayanak olmaksızın kullanması.
• Zarar: Malik, taşınmazını kullanamadığı ya da gelir elde edemediği için zarara uğramış olmalıdır.
• Taşınmaz Üzerindeki Hak: Davacı, taşınmazın maliki ya da üzerinde ayni hak sahibi olması gerekmektedir.
• Kötü Niyet: Ecrimisil davası açılabilmesi için işgalcinin kötü niyetli olması şarttır. İşgalcinin, taşınmazın malike ait olduğunu bilmesi veya bilmesi gereken bir durumda olması gerekir. İyi niyetli işgal durumunda ecrimisil talebinde bulunulamaz.
• İlliyet Bağı: Davalının haksız işgal fiili ile malikin zararı arasında doğrudan bir bağlantı (illiyet bağı) bulunmalıdır. Yani, davacı tarafından talep edilen ecrimisil bedeli işgal nedeniyle taşınmazın kullanılmamasından kaynaklanan zararlarla ilişkili olmalıdır.

3. ECRİMİSİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre 5 yıldır. Bu süre, dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Hak sahibi, dava tarihinden önceki 5 yıllık dönemdeki haksız işgal nedeniyle ecrimisil talebinde bulunma hakkı vardır.

Bu düzenleme, haksız fiil hükümlerine dayanan ecrimisil alacağı açısından belirlenmiştir. Taşınmazın uzun süreli işgaline rağmen davacının yalnızca 5 yıllık zararını tazmin ettirmesine olanak tanır.

4. ECRİMİSİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Ecrimisil davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından ise davada, Hukuk Muhakameleri Kanunu gereği aşağıdaki mahkemeler yetkilidir:

Haksız Fiilin İşlendiği Yer Mahkemesi: Haksız işgalin gerçekleştiği yer mahkemesi yetkilidir.

Zararın Meydana Geldiği veya Gelme İhtimalinin Bulunduğu Yer Mahkemesi: Malik ya da hak sahibinin taşınmazı kullanamaması nedeniyle zarara uğradığı yer mahkemesi yetki alanına girer.

Zarar Görenin Yerleşim Yeri Mahkemesi: Malik veya hak sahibinin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Genel Yetki Kuralı: HMK m. 6 gereği, davalı kişinin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Bu kurallar çerçevesinde, davacı bu yetkili mahkemelerden herhangi birinde davayı açar.

5. ECRİMİSİL DAVASINDA ARABULUCULUK ŞARTI VAR MIDIR?

Ecrimisil davaları, alacak davası niteliğinde olmasına rağmen Arabuluculuk Kanunu kapsamında zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Zira bu tür davalar, haksız işgalden kaynaklanan haksız fiil niteliğinde değerlendirilmektedir. Sözleşme ilişkisine dayalı olmadığı için arabuluculuk şartı yoktur.

6. ECRİMİSİL DAVASINDA İNTİFADAN MEN KOŞULU

İntifadan men, haksız kullanımın engellenmesi anlamına gelir. Taşınmazın haksız işgalinden doğan ecrimisil talebinin şartlarından biridir. Bu durum, özellikle birlikte mülkiyet halinde olan taşınmazlarda önemli bir yer tutar. Hissedarlar, diğer paydaşların taşınmazı haksız şekilde kullanmalarına karşı ecrimisil talep etmek için öncelikle intifadan men bildirimi yapmalıdır. Bu bildirim, hissedarın diğer paydaşların haksız kullanımına rıza göstermediğini ve taşınmazı kullanma hakkını talep ettiğini ifade eder.

Bir hissedarın diğer hissedarından ecrimisil talep edebilmesi için öncelikle taşınmazdan yararlanma istemini diğer paydaşlara bildirmesi gerekir. Bu bildirime intifadan men bildirimi denir. Yani, taşınmazda iştirak halinde malik olan hissedarlar taşınmazı kullanmak isteyen ancak kullanım hakkı engellenen kişi diğer hissedarlara bu durumu bildirip, haksız kullanımın durdurulmasını talep etmelidir. Bu bildirimden sonra ecrimisil talebinde herhangi bir problem olmaz.

Ancak, elbirliği ya da paylı mülkiyet olmayan durumlarda intifadan men şartı yoktur. Yalnızca taşınmazda bir haksız kullanım söz konusu olduğunda hak sahibi ecrimisil talep eder.

7. İNTİFADAN MEN KOŞULUNUN İSTİSNALARI

Ecrimisil davalarında, intifadan men (haksız kullanımın engellenmesi) bildirimi, taşınmazın paydaşları arasında haksız işgali engellemek ve ecrimisil talep etmek için genellikle gerekli bir şarttır. Ancak, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile belirli durumlar için intifadan men koşulunun aranmaması gerektiğine hükmedilmiştir. Bu istisnalar aşağıdaki durumlarla sınırlıdır:

Davaya Konu Taşınmazın Kamu Malı Olması:

Eğer dava konusu taşınmaz kamu malı ise, bu taşınmazda herhangi bir paydaşlık ilişkisi olmaz. Bu bağlamda, taşınmazın işgaline karşı ecrimisil talebinde intifadan men şartı yoktur. Bu durumda, paydaşların haksız kullanımı konusunda intifadan men bildirimi aranmaz.

Ecrimisil İstenilen Taşınmazın Kiraya Verilerek Hukuksal Semere Elde Edilen Yerlerden Olması:

Ecrimisil talep edilen taşınmaz, bağ, bahçe gibi doğal ürün veren yerlerden ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen taşınmazlardan biri ise bu tür taşınmazlar kullanım amacı gereği ekonomik gelir sağlamak için kullanılan yerlerdir. Bu durumda, intifadan men şartı aranmaz. Çünkü taşınmazın işgalinin engellenmesi ve hukuksal semere sağlanması davacı için önceden belirlenmiş bir durumdur.

Paylı Taşınmazı İşgal Eden Paydaşın, Diğer Paydaşların Paydaşlığını İnkâr Etmesi:

Eğer paylı taşınmazı işgal eden paydaş, taşınmazın tamamında hak iddiasında bulunuyor ve diğer paydaşların paydaşlık hakkını reddediyorsa intifadan men bildirimi gerekli değildir. Bu durumda taşınmazın tamamına ilişkin hak iddia eden paydaş işgaline karşı ecrimisil talep edebilir.

Paydaşlar Arasında Yapılan Kullanım Anlaşması:

Paydaşlar arasında yapılan bir kullanım anlaşması sonucu, her paydaşın yararlanacağı belirli ortak taşınmaz bölümleri varsa bu durumda da intifadan men koşulu aranmaz. Eğer paydaşlar arasında kullanım konusunda bir düzenleme yapılmışsa ve bir paydaş bu düzenlemeye aykırı şekilde taşınmazı haksız olarak kullanıyorsa diğer paydaş intifadan men bildirimi yapmadan ecrimisil talep edebilir.

Davacı Tarafından Önceden Elatmanın Önlenmesi, Ortaklığın Giderilmesi veya Ecrimisil Davası Açılması:

Eğer davacı, daha önce diğer paydaşlar aleyhine elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açmışsa veya icra takibi yapmışsa bu durumda intifadan men bildirimi yapılmasına gerek yoktur. Önceden açılmış davalar, işgalin haksız olduğu ve diğer paydaşların haklarının ihlal edildiğini gösterdiğinden, intifadan men koşulu aranmaz.

8. ECRİMİSİL BEDELİNİN BELİRLENMESİ / ECRİMİSİL NASIL HESAPLANIR ?

Ecrimisil bedeli, taşınmaz malikinin, işgalci tarafından izinsiz olarak kullanılan taşınmazı kullanamaması veya gelir elde edememesi nedeniyle uğradığı zararı tazmin etmek amacıyla belirlenir. Ecrimisil, genellikle taşınmazın işgalinden dolayı malik tarafından kaybedilen ekonomik faydanın geri alınmasını hedefler. Bu bedelin hesaplanmasında birkaç önemli faktör etkili olur.

İlk olarak, taşınmazın türü ve kullanım amacı ecrimisil bedelinin belirlenmesinde belirleyici unsurlardan biridir. Eğer taşınmaz bir tarım arazisi ise bedel, işgalin yol açtığı ürün kaybına göre hesaplanır. Haksız işgal nedeniyle malik taşınmazdan elde edeceği ürün gelirini kaybetmiş olacaktır. Bu durumda, işgal edilen taşınmazın doğal ürün üretme kapasitesi ve işgalin süresi göz önünde bulundurularak ecrimisil bedeli belirlenir. Öte yandan, taşınmaz konut ya da iş yeri gibi bir mülk ise ecrimisil bedeli, piyasa kira bedeline dayalı olarak hesaplanır. Haksız işgal nedeniyle malik, taşınmazı kiraya vererek elde edeceği geliri kaybeder. Bu sebeple işgal edilen taşınmazın kira değeri esas alınarak bir bedel tespiti yapılır. Kira bedeli, taşınmazın bulunduğu bölge ve piyasa koşullarına göre değişir.

Ecrimisil bedelinin hesaplanmasında dikkate alınan bir diğer faktör, işgal süresidir. Taşınmazın işgal edilme süresi boyunca her ay için belirli bir bedel hesaplanır. Toplamda işgal süresi boyunca kaybedilen gelir dikkate alınarak ecrimisil talep olur. İşgalin süresi ne kadar uzun olursa ecrimisil bedeli de o kadar yüksek olacaktır.

Taşınmazın fiziksel durumu da ecrimisil bedelinin belirlenmesinde rol oynar. Eğer işgalci taşınmazda zarar meydana getirmişse veya taşınmazın bakımı yapılmamışsa bu durum değer kaybına yol açar. Bu durumda, ecrimisil bedeli artar.

Son olarak, ecrimisil bedeli, taşınmazın malikinin uğradığı zararın tazminine yönelik bir hesaplama olduğu için işgalci tarafından taşınmazdan elde edilen gelir ile malik tarafından kaybedilen potansiyel gelir arasındaki fark da göz önünde bulundurulur. Ecrimisil, doğrudan taşınmazın haksız kullanımından doğan ekonomik kaybı karşılamayı amaçladığından bu kayıp ne kadar büyükse talep edilecek ecrimisil bedeli de o kadar yüksek olacaktır.

9. ECRİMİSİL DAVASINDA SONRASI ECRİMİSİL TAZMİNATININ TAHSİLİ

Ecrimisil davası, taşınmaz malikinin haksız işgal nedeniyle uğradığı zararın tazmin edilmesi amacıyla açılır. Mahkeme, ecrimisil bedelinin hesaplanmasına ve işgalciden tahsil edilmesine karar verdiğinde bu tazminatın tahsili de önemli bir aşama oluşturur.

Ecrimisil tazminatının tahsili, genel olarak icra takibi yoluyla olur. Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından, taşınmaz maliki, ecrimisil bedelinin tahsili için icra dairesine başvurur. İcra dairesi, icra takibi başlatarak, işgalcinin malvarlığını araştırır ve ödeme yapılmasını sağlamak için gerekli işlemleri gerçekleştirir.

Eğer ecrimisil tazminatı, mahkeme kararına dayanıyorsa bu karar icra takibi başlatmak için yeterlidir. Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından icra müdürlüğüne başvuru olur ve ödeme emri çıkar. Eğer ödeme yapılmazsa işgalcinin taşınmazına, maaşına veya diğer malvarlıklarına haciz konur.

Tahsilde en önemli husus, ecrimisil bedelinin işgalciye yasal ödeme süresi içinde ödenmemesi durumunda taşınmaz malikin alacaklarını alabilmek için yasal haklarını kullanacağıdır. Ecrimisil tazminatının tahsili, taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle malik açısından zararını karşılayacak önemli bir süreçtir. İcra takibi ile sonuçlandırılır.

10. ECRİMİSİL DAVASI İLE BİRLİKTE EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası ile birlikte ecrimisil davası açılmasında sakınca yoktur. Çünkü bu iki dava benzer hukuki amaçlara hizmet eder. El atmanın önlenmesi davası, malikin mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla açılır. Ecrimisil davası ise taşınmazın haksız işgalinden dolayı malikin uğradığı zararların tazminini talep eder. Ayrıca el atmanın önlenmesi davası, müdahalenin derhal sona erdirilmesini talep eder. Ecrimisil davası geçmişteki haksız kullanımlara dayalı tazminat talep eder. Bu nedenle, aynı dava dilekçesinde her iki talep de birleştirilebilir ve karar verebilir.

SONUÇ

Ecrimisil, haksız işgal durumlarında taşınmaz malikinin zararını tazmin eden önemli bir hukuki mekanizmadır. Ancak davanın açılması, belirli şartların varlığına bağlıdır. Özellikle zamanaşımı, yetkili mahkeme ve intifadan men gibi konular davanın seyrini etkiler. Uygulamada kötü niyetli işgal durumları ve ecrimisil davaları taşınmaz hukuku açısından kritik öneme sahiptir.

Dava aşaması ve davanın ardından özellikle icra takibi aşamasında oldukça karmaşıktır. Bu nedenle, ecrimisil davası ve sonrasında icra takibi için avukattan yardım alınması büyük önem taşır.

Son olarak görüleceği ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davasının bazı şartları bulunmaktadır. Karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

Hemen bizimle iletişime geçin

📌 Menderes Gayrimenkul Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR

📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR

📞 +90 530 180 82 49

📧 av.ardahancakir@gmail.com