Kira tespit davası, kira bedelinin güncellenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Özellikle ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini gerektirir. Türk hukukunda kira tespit davasının dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleridir. Bu dava kira bedelinin belirlenmesi için başvurulan bir yol olarak önem taşır.
KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ DAYANAĞI
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira sözleşmelerinde kira bedelinin nasıl artırılabileceğine dair esasları belirlemektedir. Bu hüküm tarafların kira bedelinin belirlenmesine yönelik anlaşmalarını yönlendirir. Taraflar aralarında kira bedelini belirleme konusunda anlaşamamaları halinde kira tespit davası açar.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.“
Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesinden açıkça görüleceği üzere kanun koyucu yenilenen kira dönemine ait kira bedelinin belirlenmesi hususunda üç farklı olasılığı dikkate almıştır.
- Yenilenen kira dönemi için kira bedeli hakkında anlaşmanın bulunması
- Yenilenen kira dönemi için kira bedeli hakkında anlaşmanın bulunmaması
- Anlaşma bulunsun veya bulunmasın, kira süresinin 5 yılı aşması veya beşinci yıl sonrasında yenilenmiş olması
a) Yenilenen Kira Dönemi İçin Kira Bedeli Hakkında Anlaşmanın Bulunması
Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelini artırmak için anlaşma yapabilir. Ancak bu anlaşma belirli sınırlamalara tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bu konuda açık bir düzenleme getirir. Bu maddeye göre kira artış oranı, bir önceki yılın TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu sınırlama, enflasyon oranları dikkate alınarak belirlenmiştir. Amaç, kira artışlarını ekonomik şartlara uygun ve dengeli şekilde belirlemektir.
Örneğin, bir önceki yılın TÜFE oranı yüzde 45 olabilir. Bu durumda taraflar, kira bedelini bu oranın üzerinde artıramaz. Bu sınırlama, kiracıyı korumaya yönelik bir düzenlemedir. Özellikle ekonomik dalgalanmalarda önemli bir rol oynar. Kiracının öngörülemeyen yüksek kira artışlarından etkilenmesini engellemeyi amaçlar.
b) Yenilenen Kira Dönemi İçin Kira Bedeli Hakkında Anlaşmanın Bulunmaması
Taraflar kira bedelinin artırılması konusunda anlaşamazsa, uyuşmazlığı çözmek için farklı bir yol izler. Bu durumda hâkim, kira bedelini kanun koyucunun belirlediği sınırlı yönteme göre tespit eder. Hakim, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelini, bir önceki yılın TÜFE oranı on iki aylık ortalama değişimini aşmayacak şekilde belirler. Böylece kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmazlık durumunda bu yasal düzenleme devreye girer. Hakime artış oranını TÜFE ile sınırlandırma zorunluluğu getirir. Bu sınırlandırma özellikle ekonomik dalgalanmalarda kiracıyı yüksek kira artışlarına karşı koruma amacı taşır.
Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma yoksa, hâkim devreye girer. Bu durumda hâkimin dikkate alması gereken önemli bir unsur da hakkaniyettir. Hâkim yalnızca TÜFE oranını dikkate almaz. Hâkim, aynı zamanda taşınmazın durumunu ve konumunu da değerlendirir. Emsal kira bedellerini ve taşınmazın kullanım amacını da göz önünde bulundurur. Bu şekilde, hâkim kira bedelini adil biçimde tespit etmeye çalışır. Sonuç olarak, hakim bedeli hem piyasa koşullarına hem de hakkaniyete uygun şekilde belirler.
c)Taraflar Arasında Kira Bedelinin Belirlenmesi Konusunda Bir Anlaşma Bulunsun Ya Da Bulunmasın, Kira Süresinin 5 Yılı Aşması Veya Beşinci Yıl Sonrasında Yenilenmiş Bir Kira Sözleşmesinin Mevcut Olması (KİRA TESPİT DAVASI)
Kanun, kira sözleşmesi beş yılı aştığında kira bedelinin yeniden belirlenmesine izin verir. Beşinci yıl sonrası yenilenen sözleşmelerde de aynı durum geçerlidir. Taraflar kira artışı konusunda anlaşsa bile hâkimin devreye girebileceği durumlar vardır . Hâkim, yeni kira bedelini belirlerken çeşitli ölçütleri dikkate alır. TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu bu ölçütlerdendir. Belirlenecek bedel hakkaniyete uygun olmak zorundadır. Bu uygulama hem kiracı hem kiraya veren için denge sağlar. Kiracı ekonomik koşullara uygun bedel öder. Kiraya veren de mülkünün güncel değerine göre kira alır. Hâkim, gerekli görürse TÜFE oranının üstünde bir bedel de belirler.
Kanun her beş yıldan sonraki kira yılında da bu koşullar altında kira bedelinin yeniden belirlenmesini mümkün kılar. Bu uzun vadeli kira sözleşmelerinde tarafların hak ve menfaatlerinin korunması açısından önemlidir. Özellikle ekonomik dalgalanmalar ve bölgesel gelişmeler gibi değişkenlerin kira bedelinde yansıtılması gerektiğinde hâkim her beş yılda bir kira bedelini yeniden gözden geçirerek adil bir dengeleme yapar.
KİRA TESPİT DAVASININ KOŞULLARI
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartlar mevcuttur:
- Kira Sözleşmesinin Var Olması
- Kira Süresinde 5 Yılın Geçmiş Olması
- Kira Bedelinin Tespiti İsteminde Davacının Hukuki Yararının Bulunması
- Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Süreci Yapılmış ve Anlaşma Sağlanmamış Olması
DAVANIN AÇILMASI, GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME VE HAKİM TARAFINDAN BELİRLENEN BEDELİN GEÇERLİ OLACAĞI KİRA DÖNEMİ
Kira tespit davası, sözleşmenin ifa edildiği yerde açılmasında sakınca yoktur. Alternatif olarak, dava kiraya verenin yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de açılabilir. Başvuruda bulunan taraf, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep eder. Mahkeme bilirkişi raporları ve emsal kiralama bedelleri gibi delillerden yararlanarak kira bedelini belirler.
Kira bedelinin tespiti için davanın herhangi bir zamanda açılmasında sakınca yoktur. Ancak davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren etkili olmasını sağlamak için Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine uygun hareket edilmelidir. Aksi durumda davada verilecek karar bir sonraki kira dönemi itibarıyla geçerli olur.
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 345: YENİ KİRA DÖNEMİ İÇİN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE DAVANIN ETKİLERİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davaların ne zaman açılması gerektiğini ve bu davaların sonuçlarının hangi dönemde etkili olacağını düzenlemektedir. Bu düzenleme kira bedelinin artışına dair belirsizliklerin önlenmesi ve her iki tarafın haklarının dengeli bir şekilde korunması amacıyla yapılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 345:
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA BEDELİNİN YENİ DÖNEM BAŞLANGICINDAN İTİBAREN BAĞLAYICI OLMASI
Eğer kiraya veren, kira bedelini yeni dönemde artırmak istiyorsa bazı şartlara uymalıdır. Bunun için davayı, yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce açmalıdır. Ya da bu süre içinde kira artışı talebini yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu şartlara uyulursa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli geçerli olur. Yeni kira bedeli, kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Böylece dava kararı ile belirlenen kira bedelinin başlangıç tarihi konusunda anlaşmazlık yaşanmamış olur.
Eğer kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artırılacağına dair açık bir hüküm varsa kiraya veren yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açmasında sakınca yoktur. Bu durumda mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yine ilgili yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu hüküm kira artışının her yenilenen dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlayarak taraflar arasında öngörülebilirliği artırır.
Sonuç olarak, kira sözleşmesinde artış hükmü varsa durum nettir. Bu durumda hâkimin belirleyeceği yeni kira bedeli, ilgili dönemin başından itibaren geçerli olur. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa farklı bir yol izlenmelidir. Yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce dava açılmalıdır. Alternatif olarak, bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim gönderilmelidir. Bildirimde kira artış talebi açıkça belirtilmelidir. Aksi halde hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli bir sonra kira dönemi için geçerli olur.
KİRA TESPİT DAVALARINDA ISLAH VEYA BEDEL ARTIRIMI TALEP EDİLEMEZ
Kira tespit davalarında ıslah veya bedel artırımı talep edilemez. Yerleşik yüksek mahkeme içtihatları gereğince dava açılırken talep edilen kira bedeli davanın ilerleyen aşamalarında ıslah veyahut bedel arttırım dilekçesi ile arttırılamaz. Bu durum kira ilişkilerinin düzenlenmesi ve taraflar arasındaki hakların korunması açısından önemli bir yasal çerçeve oluşturur.
Bu sebeple kira bedelinin tespitine yönelik dava açarken talep edilen kira bedeli hakkında detaylı bir araştırma yapılmalı ve dava dilekçesinde bu bedelin net bir şekilde ifade edilmesi gerekir.
KİRA TESPİT DAVASINDA DAVA ŞARTI ZORUNLU ARABULUCULUK
Kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu zorunludur. Yürürlüğe giren düzenlemeye göre belirli türdeki uyuşmazlıklar özellikle kira uyuşmazlıkları mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmaktadır.
Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Detayları:
Zamanlama: Zorunlu arabuluculuk süreci mahkemeye başvurmadan önce tamamlanmalıdır. Taraflar, arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açar.
Başvuru Zorunluluğu: Taraflar, kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Eğer taraflar doğrudan mahkemeye başvurursa mahkeme zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddeder.
Arabuluculuk Süreci: Taraflar arabulucu aracılığıyla görüşmeler yapar. Bu süreçte taraflar talep ve beklentilerini dile getirir. Arabulucu tarafların uzlaşmasını sağlamak amacıyla çalışır.
Anlaşma Sağlanması: Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde bir uzlaşmaya varırlarsa bu anlaşmanın yazılı yapılması zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurarak dava açabilirler.
KİRA TESPİT DAVASINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ UYGULAMASI
Türk Borçlar Kanunu madde 344/3’ te de belirtildiği üzere yeni kira bedeli “hakkaniyete uygun biçimde belirlenir”. Bu hükümle ve yerleşik yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere bilirkişi tarafından görüş bildirilen yeni kira bedeli üzerinden %10 ila %20 arasında eski kiracı/hakkaniyet indirimi yapılarak yeni kira bedeli belirlenmektedir. Uygulamada bu indirime hakkaniyet indirimi denmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
Kira tespit davalarında mahkeme, tarafsız bir değerlendirme yapabilmesi için genellikle bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişiler mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olup olmadığını analiz eder ve bu analiz sonucunda dava konusu taşınmaza emsal nitelikteki taşınmazları da göz önünde bulundurarak önerilen kira bedelini belirler.
SONUÇ
Kira tespit davası Türk hukukunda kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki imkândır. Bu davalar sayesinde tarafların kira bedelinde haksız bir şekilde mağduriyet yaşamalarının önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Kira tespit davalarının mahkeme kararları doğrultusunda sonuçlanması taraflar arasında bir denge sağlanması açısından oldukça önemlidir.
Son olarak görüleceği kira tespit davasının bazı şartları bulunmakta olup karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak ve icra takibi ile davanın seyrinin hızlanabilmesi için mutlaka bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
Kira tespit davası da dahil olmak üzere davacı/davalı, alacaklı/borçlu veya kiraya veren/kiracı olarak taraf bulunduğunuz tüm icra dosyası ve davalarınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz!
Hemen bizimle iletişime geçin
📞 +90 530 180 82 49