Şufa (önalım) hakkı, Türk Medeni Kanunu‘nda göre paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Bu hak paylı mülkiyette diğer paydaşların ortak mülkiyeti koruma isteğinden kaynaklanır ve taşınmazın yabancılara geçişini engelleme amacını güder. Şufa hakkının kullanılması ise şufa davası aracılığıyla mümkündür.
1. ŞUFA (ÖNALIM) HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Şufa hakkı paylı mülkiyet ilişkisine dayalı bir öncelik hakkıdır. Türk Medeni Kanunu‘nun 732. maddesinde yer alan bu hak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara bu satışı engelleyerek payı satın alma hakkı verir. Bu hak zorunlu bir haktır ve paydaşlar arasında yapılan sözleşmelerle kaldırılması mümkün değildir. Ancak kanun koyucu şufa hakkının kullanılmasını belirli süre ve koşullara bağlamıştır.
Türk Medeni Kanunu Madde 732
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
2. ŞUFA HAKKININ DOĞUMU VE KULLANIMI
Şufa hakkı ancak bir paydaşın taşınmazdaki payını bir üçüncü kişiye satması durumunda doğar. Satışın gerçekleşmesi şufa hakkının doğması için temel şarttır. Şufa hakkı, 3. Kişiye gerçekleşen satışın diğer paydaşa bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Ancak satış bildirimi yapılmazsa devir tarihinden 2 yıl içerisinde bu hak ileri sürülebilmektedir.
3. ŞUFA HAKKININ KULLANILMA ŞEKLİ: ŞUFA DAVASI
Şufa (önalım) hakkının kullanılması bir dava açılması suretiyle gerçekleşir. Bu davaya “şufa davası” adı verilir. Türk Medeni Kanunu‘nun 732-734. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
3.1. Şufa Davasının Şartları
Şufa davası açılabilmesi için bazı hukuki şartların varlığı gerekir:
- Paylı mülkiyetin mevcut olması: Şufa hakkı sadece paylı mülkiyetin mevcut olduğu taşınmazlar için geçerlidir. Kat mülkiyeti ya da elbirliği mülkiyetinde bu hak geçerli değildir.
- Satışın gerçekleşmiş olması: Şufa hakkı paydaşlardan birinin payını satması ile doğar. Satış dışındaki devirler örneğin bağış veya miras yoluyla intikaller şufa hakkını doğurmaz.
- Paylı mülkiyete tabi taşınmazın fiilen taksim edilmemiş olması: Müşterek ya da iştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazda paydaşlar arasında hangi paydaşın taşınmazın hangi kısmını kullanacağına dair bir sözleşme yapılmışsa veya fiili bir kullanım anlaşması varsa bu durumda payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası ancak paydaşlar arasında sözleşmeyle ya da fiilen bölüşülmemiş taşınmazlar için açılır.
- Dava süresi: Bildirim yapıldıktan sonra üç ay içinde, bildirim yapılmazsa satışın üzerinden iki yıl geçmeden dava açılmalıdır.
3.2. Şufa Davasında Süreç
Davacı şufa davasını taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açar. Davacı, satış bedelini ve satışa ilişkin masrafları ödeyerek satışı iptal ettirir ve satılan payı kendi adına tescil ettirir. Ancak satış bedeli konusunda ihtilaflar çıkabilir. Örneğin satıcının gösterdiği satış bedelinin gerçek olup olmadığına dair uyuşmazlıklar doğar. Mahkeme tapu müdürlüğünde bildirilen değer üzerinden taşınmazın değerine karar verir ve şufa hakkını kullanacak kişi bu bedeli mahkemeye depo ederek şufa hakkını kullanır.
Şufa hakkını kullanarak önalım davası açan paydaşa karşı satış bedelinin daha yüksek olduğu iddiasıyla muvazaa ileri sürülemez. Taşınmazı gerçekte daha yüksek bir bedelle satın almasına karşın tapuda düşük bedel gösteren davalı şufa hakkını kullanan davacıya karşı bu durumu muvazaa gerekçesiyle ileri süremez.
3.3. Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir ?
Önalım hakkının nasıl kullanılacağı Türk Medeni Kanunu madde 734’de belirtilmiştir.
“ Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Maddenin lafzında da açık bir şekilde belirtildiği üzere şufa (önalım) hakkı sadece alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilmektedir.
Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Türk hukukunda taşınmaz mal varlığıyla ilgili davalar genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri‘nin görev alanına girer. Bu nedenle şufa hakkının kullanılmasına yönelik açılan davalarda da bu mahkemeler görevlidir.
Şufa davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 12. maddesi uyarınca taşınmaz malvarlığına ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir. Bu kural uyarınca şufa hakkına konu olan taşınmaz nerede bulunuyorsa dava o yer mahkemesinde açılmalıdır.
3.4. Dava Sonucunda Verilebilecek Kararlar
Mahkeme, şufa davası sonucunda iki türlü karar verir:
- Şufa hakkının kabulü: Mahkeme, şufa hakkının geçerli olduğuna ve davacının talebinin haklı olduğuna kanaat getirirse satılan payın davacı adına tesciline karar verir.
- Şufa hakkının reddi: Eğer davacı belirtilen süreler içinde dava açmamışsa ya da gerekli şartlar sağlanmamışsa dava reddedilir.
4. ŞUFA HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR
Şufa hakkı her durumda dava konusu olmaz. Türk Medeni Kanunu ve içtihatlarla belirlenen bazı istisnalar ve sınırlamalar vardır. Şufa hakkının kullanılamayacağı durumlar şunlardır:
a. Paydaşlar Arasında Fiili Taksim veya Sözleşmeyle Bölüşüm
Paydaşlar arasında taşınmazın kullanım şekli sözleşmeyle ya da fiilen belirlenmişse şufa hakkı kullanılamaz. Eğer paydaşlar arasında fiili ya da hukuki bir paylaşım (taksim) yapılmışsa bu durumda payın satışı üzerine diğer paydaşlar şufa hakkını ileri süremez. Bu taşınmazın paydaşlar arasında bölüştürülüp kullanılmasına dair özel bir düzenleme olduğunda geçerlidir.
b. Akrabalar Arasında Yapılan Satışlar
Türk Medeni Kanunu‘nun 732. maddesi uyarınca paydaşın payını diğer bir paydaşa veya paydaşın yakın akrabalarına (üstsoy, altsoy, eş, kardeş gibi) satması halinde şufa hakkı kullanılamaz. Bu durum aile üyeleri arasındaki taşınmaz pay devirlerinde şufa hakkının geçerli olmadığını ifade eder.
c. Bağış ve Miras Yoluyla Edinimler
Şufa hakkı sadece satış işlemleri için geçerlidir. Eğer taşınmazdaki pay bağış, miras, trampa (değişim) gibi yollarla el değiştiriyorsa diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamaz. Bu tip devirler satış niteliği taşımadığından önalım hakkı doğurmaz.
Ancak bu durumda hak sahibinin muvazaa iddiasıyla dava açabilmesi mümkündür. Yani devir bağış olarak gösterilerek yapılmışsa dahi gerçekte durum böyle olmaz. Böyle bir durumda muvazaa iddiasıyla dava açılabilmektedir.
d. Cebri İcra Yoluyla Yapılan Satışlar
Taşınmazın bir payı icra yoluyla satılmış veya bir mahkeme kararı neticesinde el değiştirmişse bu durumda da şufa hakkı kullanılamaz. Zorunlu satışlar veya cebri icra yoluyla yapılan devirlerde şufa hakkı geçerli değildir.
e. Satışın Şufa Hakkına Sahip Olan Paydaşa Yapılması
Şufa hakkı sahibi paydaş payı alırsa diğer paydaşlar bu pay için önalım hakkı kullanamaz. Bu durumda önalım hakkı doğmaz.
f. Şufa Hakkından Feragat Edilmesi
Paydaşlardan biri noter huzurunda yapacağı bir beyanla şufa hakkından feragat edebilir. Feragat taşınmazın tümü için ya da belirli bir satış için yapılabilir. Eğer feragat varsa bu hakkın kullanılmasına imkan kalmaz.
g. Tapuda Satışın Bildirildiği Sürede Dava Açılmaması
Satışın şufa hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde şufa hakkı kullanılmazsa bu hak sona erer. Satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmazsa şufa hakkı zaman aşımına uğrar.
SONUÇ
Şufa hakkı paylı mülkiyette taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engelleyerek paydaşların mülkiyetini koruyan önemli bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli süreler ve koşullar dikkate alınmalıdır. Şufa davası ise bu hakkın korunması ve uygulanması için başvurulan hukuki bir yoldur. Hem satıcı hem de diğer paydaşlar açısından önemli sonuçlar doğurabilecek olan şufa davası mülkiyet ilişkilerinin düzenlenmesinde kritik bir rol oynar.
Son olarak görüleceği şufa davasının şartları bulunmakta olup karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak ve davanın seyrinin hızlanabilmesi için mutlaka bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
Şufa davası da dahil olmak üzere davacı/davalı, alacaklı/borçlu fail/mağdur olarak taraf bulunduğunuz tüm icra dosyalarınızda, ceza dosyalarınızda ve davalarınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz!
Hemen bizimle iletişime geçin
📌 Menderes Avukat – Av. Ardahan ÇAKIR
📞 +90 530 180 82 49