Kişiler, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuka aykırı durumları düzeltmek için tapu iptal ve tescil davası açar. Bu dava sayesinde hak sahipleri, tapu siciline doğru şekilde kaydedilmesi sağlanır. Bu tür davalar, taşınmazın mülkiyetine dair uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir yere sahiptir.
TESCİL VE YOLSUZ TESCİL
Tescil, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya sınırlı ayni hakkın tapu siciline kaydedilmesi anlamına gelir. Tapu sicilinin, taşınmazların hukuki durumunu düzenlemek ve üçüncü kişilere karşı güvence sağlamak amacı vardır. Tescil işlemi, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için resmi bir şarttır. Devir veya sona erme durumlarında da geçerlilik taşır. Bu nedenle tescilin doğru ve hukuka uygun şekilde yapılması esastır.
Türk Medeni Kanunu Madde 705:
“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
Yolsuz tescil, tapu siciline kaydedilen bir işlemin hukuka aykırı veya maddi bir hata sonucu yapılmasıdır. Örneğin, bir taşınmazın fiili maliki olmayan biri adına tescil edilmesi ya da miras paylaşımında yanlış kişiye tescil yapılması bu duruma örnektir. Ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan işlemler de yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, hukuki güvenlik ilkesine zarar verdiği için düzeltilmesi veya iptali gerekir. Bu amaçla tapu iptal ve tescil davası açar. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güven ilkesi gereği, iyi niyetli üçüncü kişiler yolsuz tescile rağmen korunabilir. Bu durum, somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterir.
Türk Medeni Kanunu Madde 1023:
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Türk Medeni Kanunu Madde 1024:
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NE DEMEK ?
Toplum, genellikle “tapu iptal davası”, “tapu iptal tescil davası” şeklinde ifade eder. Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı şekilde yapılan tescilin düzeltilmesi amacını taşır. Hak sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya ayni hakkının korunması amacıyla açılan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır. Ancak miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal veya kamulaştırma gibi durumlarda mülkiyet tescilden önce kazanma ihtimali vardır. Bu gibi hâllerde, mülkiyetin tapu siciline kaydedilmesi malikin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kullanabilmesi için zorunludur. Bununla birlikte tapu siciline güven ilkesi gereği iyi niyetle tescile dayanarak taşınmazda ayni hak kazanan üçüncü kişiler korunur. Ancak tescilin yolsuz olduğu, yani geçerli bir hukuki nedene dayanmadığı veya bağlayıcı olmayan bir işlemden kaynaklandığı durumlarda hak sahibi yolsuz tescil nedeniyle hakkının zedelendiğini iddia ederek tapu iptal ve tescil davası açar. Bu dava ile davacı, hatalı tescilin iptali ve doğru kişinin adına tescilin sağlanması talep eder.
Tapu iptal ve tescil davasının amacı, tapu sicilinde gerçeği yansıtmayan kayıtların iptal edilmesidir. Böylece taşınmaz, gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi sağlanır. Mahkeme, tescilin yolsuz olduğunu tespit ederse kaydı iptal eder. Hak sahibinin adına tescil yapılır ve adalet sağlanmış olur.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARININ NEDENLERİ
Tapu iptal tescil davası, temel olarak yolsuz tescil bulunan her durumda açılmaktadır. Bu davalar farklı nedenlere dayanabilir. Başlıca nedenler şunlardır:
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmaz üzerinde yapılan tescil işleminin işlemde bulunan kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması nedeniyle geçersiz sayıldığı durumlarda davacı dava açar. Fiil ehliyeti, kişinin hukuki işlem yapma yeteneğini ifade eder. Örneğin akıl hastalığı, yaş küçüklüğü veya kısıtlılık gibi sebeplerle işlem yapma ehliyeti bulunmayan bir kişinin yaptığı tescil işlemi yolsuz tescildir. Bu durumda hak sahibi, tapunun iptali ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için mahkemeye başvurur.
Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Muris, mal kaçırmak amacıyla taşınmazını hileli işlemlerle devrettiğinde mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açar. Uygulamada mirasbırakan, mirasçıların saklı payını veya miras hakkını ihlal etmek ister. Bu durumda taşınmazı bağışlamak isterken işlemi satış gibi göstererek devreder. Böyle bir durumda mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açar. Bu tür muvazaalı işlemler, mirasçıların haklarını korumak amacıyla geçersiz olur. Davanın hukuki dayanağı Yargıtay’ın 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Bu karara göre muris muvazaası, gizli bir bağış iradesi ve aldatma kastı içerir. Mirasçılar, bu tür işlemlerin iptali için dava açabilir. Ayrıca taşınmazın miras bırakan adına tescilini talep edebilirler.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Vekil, vekalet yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı kendi adına veya başkası adına devrettiğinde, davacı tapu iptal ve tescil davası açar. Vekilin bu şekilde hareket etmesi hem vekalet sözleşmesine hem de dürüstlük kuralına aykırıdır. Hak sahibi, taşınmazın devrine dayanak olan işlemin iptal edilmesi ve taşınmazın tekrar kendi adına tescil edilmesi için bu davayı açar. Bu dava, vekalet ilişkisindeki güveni ve mülkiyet hakkını koruma amacı taşır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Ölünceye kadar bakma borcunu yerine getirmeyen kişi, taşınmazı devralmasına rağmen yükümlülüğünü ihlal ettiğinde hak sahibi dava açar. Bakma borcunu üstlenen kişi, sözleşmedeki yükümlülüklerini ihlal ederse dava konusu oluşur. Sözleşme muvazaalı şekilde düzenlenmişse de dava açılmasında sakınca yoktur. Bu durumda hak sahibi veya mirasçılar, tapunun iptal ve tescilini talep eder. Bu dava, sözleşmenin tarafları arasındaki karşılıklı edimlerin korunmasını ve adaletin sağlanmasını amaçlar.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Taraflardan biri, diğer eşin rızasını almadan aile konutu olan taşınmazı devrettiğinde, diğeri aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açar. Türk Medeni Kanunu’na göre, aile konutunun satışı veya ipotek edilmesi için her iki eşin de rızası gereklidir. Aksi takdirde, tapu kaydında yapılan işlem geçersiz olma ihtimali vardır. Bu durumda, eş, tapu iptali ve tescil davası açarak aile konutundaki yapılan devrin iptalini talep eder. Bu dava eşlerin mülkiyet haklarını ve aile birliğini koruma amacını taşır.
Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Bir kişi, taşınmaz üzerinde uzun süreli ve kesintisiz zilyetlik yaparak mülkiyet kazandığında, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açar. Türk Medeni Kanunu’na göre, belirli bir süre boyunca taşınmaz üzerinde fiilen sahiplik yapan kişi, mülkiyet hakkını kazanır.
Türk Medeni Kanunu Madde 713:
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar için başvuru yapılabilir. Bu taşınmaz, yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı olabilir. Zilyet, taşınmazın tamamının kendi adına tescilini isteyebilir. Taşınmaz bölünebiliyorsa, bir parçası için de başvuru mümkündür. Zilyet, taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerinde hak iddia edebilir. Bu hak, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescili yoluyla kullanılabilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda gözüken maliklere mirasçılarına açılır.
Kararda, tescili istenen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir. Karara, uzmanlar tarafından hazırlanan ve teknik bilgileri içeren kroki de eklenir.
Son ilandan itibaren üç ay içinde biri çıkıp itiraz etmezse süreç devam eder. İtiraz eden olursa ancak bu itiraz haklı görülmezse yine devam edilir. Davacı, iddiasını delillerle ispat ederse hâkim tescil kararı verir.. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.”
Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında davacı, yükümlülükler yerine getirilmediğinde davayı açar. Taşınmaz devri sözleşmeye uygun olmazsa veya hak sahibi taşınmazına sahip olamazsa, dava ile tescil iptal edilir. Taşınmaz doğru kişiye tescil edilir. Bu dava, sözleşme taraflarının haklarının korunmasını ve adil bir çözüm sağlanmasını amaçlar.
İrade Bozukluğu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Kişi, hile, tehdit veya yanılma sonucu iradesi bozukken taşınmaz işlemi yaparsa, diğeri tapu iptal ve tescil davası açar. Bu durumda yapılan tescil, hukuki geçerliliğe sahip olmaz. İrade bozukluğu, kişinin özgür iradesiyle işlem yapmadığını gösterir. Ve bu tür işlemler iptal edilebilir. Hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açar. Bu sayede bozuk iradeyle yapılan tescilin iptalini ve taşınmazın doğru kişiye tescil edilmesini talep eder.
İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Gerçek mülkiyet sahibi, taşınmazın başka biri adına tescil edilmesi durumunda inançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını açar. İnançlı işlem, tarafların taşınmazı başkasının adına kaydetmekle birlikte mülkiyetin asıl sahibine ait olduğu niyetle yapılan sözleşmelerdir. Bu tür işlemler, muvazaa teşkil edebilir ve gerçek mal sahibinin taşınmaz üzerindeki hakları ihlal edilebilir. Davacı, taşınmazın gerçek sahibinin haklarının korunması ve tescilin doğru kişiye yapılması için davayı açar.
İİnançlı işlemler, inananın teminat oluşturmak amacıyla mal varlığı kapsamındaki bir şeyi devretmesini içerir. Bu devir, inanılan kişiye yapılır. İnanılan, inanç anlaşmasındaki koşullara göre bu şeyi kullanır. Amaç gerçekleştiğinde, inanç konusu şey belirlenen şekilde inanana iade edilir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 2. maddesi uyarınca, Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu davalar, taşınmaz mülkiyetinin veya diğer ayni hakların tescili ve iptali ile ilgili olduğu için, genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.
Yetkili mahkeme ise, yine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘na göre, davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu, taşınmazın yerinin bağlı olduğu yerel Asliye Hukuk Mahkemesi’nin davada yetkili olacağı anlamına gelir.
- Görevli Mahkeme: Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
Tapu iptali ve tescil davasında genellikle zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Çünkü mülkiyet hakkı mutlak bir haktır. Bu nedenle, bu hakkın korunmasına süre sınırlaması getirilmemiştir. Söz konusu davalar, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen işlemleri hedef alır. Bu nedenle tapu iptal davalarında zamanaşımı uygulanmaz.
Ancak, istisnai durumlar vardır. Örneğin hile nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davasının zamanaşımı süresi 1 yıldır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA TARAFLAR
Tapu iptali ve tescil davalarında taraflar, taşınmaz üzerinde mülkiyet veya ayni hak iddiasında bulunan kişiler ve bu hakların tescil edilmesinden etkilenen diğer kişilerdir. Genel olarak taraflar şunlardır:
- Davacı
Tapu kaydının hatalı, yolsuz veya hukuka aykırı olduğunu iddia eden kişi davacı olarak tapu iptali ve tescil davası açar. Davacı, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu veya taşınmaz üzerindeki bir ayni hakkın kendisine ait olduğunu savunur. - Davalı
Tapu kaydında, taşınmaz üzerinde mülkiyet veya ayni hak sahibi olarak görünen kişi davalıdır. Davalı, kaydın doğru olduğunu savunarak tapu kaydının iptal edilmemesini talep eder. Gerekirse Hazine ya da ilgili kamu kurumları da davalı taraf olarak gösterilir.
DAVANIN SEYRİ
- Davanın Açılması:
- Davacı, Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi ile başvurur.
- Delillerin Toplanması:
- Tarafların sunduğu deliller incelenir. Gerekirse bilirkişi atanır.
- Keşif ve İnceleme:
- Taşınmaz üzerinde keşif yapılır. Mahkeme yerinde inceleme ile delilleri değerlendirir.
- Karar:
- Hakim, tapu kaydının iptaline ve doğru kişi adına tesciline karar verebilir.
SONUÇ
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hakların korunmasında önemli bir araçtır. Bu tür davalarda hukuki hataların giderilmesi ve mülkiyet hakkının güvence altına alınması hedeflenir. Ancak süreç karmaşık olabileceği için profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.
Tapu iptali ve tescil davaları, somut olaya göre farklılık gösterir. Her davada ayrı hukuki değerlendirmeler yapılır. Taşınmaz mülkiyeti, zilyetlik veya irade bozukluğu gibi sebeplerle açılan davalar farklı süreçlere tabidir. Bu yüzden, dava açmadan önce en uygun stratejiyi belirlemek için bir avukata danışmak önemlidir. Avukat, mülkiyet hakkınızı koruyarak hukuki süreci doğru yönetir ve davanın olumlu sonuçlanmasına yardımcı olur.
Son olarak görüleceği üzere tapu iptal ve tescil davasının bazı şartları bulunmakta olup karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak ve icra takibi ile davanın seyrinin hızlanabilmesi için mutlaka bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
Tapu iptal ve tescil davaları da dahil olmak üzere davacı/davalı veya alacaklı/borçlu olarak taraf bulunduğunuz tüm icra dosyası ve davalarınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz!
Hemen bizimle iletişime geçin
📌 Av. Ardahan ÇAKIR
📞 +90 530 180 82 49