Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yalnızca tapu sicilindeki tescille sağlanmaz. Bazı durumlarda kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik temelinde de mülkiyet kazanma durumu vardır. Bu bağlamda, bir taşınmazın uzun süre malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurulması belirli koşullar altında mülkiyet hakkının kazanılmasını mümkün kılar. Bu yazıda, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının hukuki çerçevesi ve şartları ele alınmaktadır.
Türk Medeni Kanunu Madde 713:
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.”
-
KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK KAVRAMI
Zilyetlik, bir taşınmazı fiilen kullanma ve üzerinde tasarruf etme durumudur. Kazandırıcı zamanaşımı ise belirli süre boyunca zilyetlik şartlarını kesintisiz yerine getiren bir kişinin mülkiyet hakkını kazanmasını ifade eder. TMK’ya göre, taşınmaz üzerinde yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetlikte bulunan kişi bu süre sonunda mülkiyetin tapu siciline tescilini talep eder.
-
KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASININ ŞARTLARI
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açmak için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:
a) Taşınmazın Tapu Siciline Kayıtlı Olmaması veya Malikin Belirlenememesi
- Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması veya malikin kim olduğunun anlaşılamaması gerekir.
- Malik, tapu kütüğünde gözükse dahi hakkında en az yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş olmalıdır.
b) Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Kullanılması
- Davacı, taşınmazı malik gibi kullanmalıdır. Bu, zilyetliğin başkasının izni veya muvafakati ile olmaması gerektiği anlamına gelir.
c) Kesintisiz ve Dava Yoluyla İtirazsız Kullanım
- Zilyetlik kesintisiz olmalıdır. Bu sürede başka bir kişinin hakkı ileri sürerek zilyetliği bozması kabul olmaz.
d) Yirmi Yıllık Süre
- Malik sıfatıyla zilyetlik süresinin aralıksız olarak en az yirmi yıl devam etmesi şarttır.
e) Tescil Davasının Tarafları
- Dava Hazine, ilgili kamu tüzel kişileri veya tapuda malik görünen kişilerin mirasçılarına karşı açılır.
-
KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Görevli Mahkeme
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesi uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Bu yetki kesin yetki kuralı niteliğinde olup taraflar arasında farklı bir yetki anlaşması yapılamaz.
-
KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA SÜRELER
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, süreler oldukça kritik bir rol oynar. Bu bağlamda, zilyetlik süresi ve zamanaşımı süresi gibi çeşitli süreler aşağıda açıklanmıştır:
Kazandırıcı Zamanaşımı Süresi
Malik Sıfatıyla Zilyetlik Süresi
Kanunda öngörülen en önemli şartlardan biri, taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla kesintisiz ve davasız şekilde yirmi yıl boyunca zilyetliğin var olmasıdır(TMK m.713). Bu süre, taşınmazın mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmasının temel koşuludur.
Kesintisizlik Süresi
Zilyetlik süresi boyunca üçüncü kişiler tarafından dava açılmamış ve zilyetlik kesintiye uğramamış olmalıdır.
ZAMANAŞIMI / HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
Kazandırıcı zamanaşımı zilyetlik süresi dolduğu anda mülkiyet hakkı kazanılmış sayılır. Ancak, bu hakkın tapuya tescili için zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Diğer bir deyişle davacı, yirmi yıllık sürenin dolmasının ardından istediği bir tarihte tescil davasını açar.
-
DAVANIN USULÜ
Tescil davası açıldığında, yargılama süreci şu şekilde işler:
a) İlan Süreci
- Davanın konusu, bir gazete ve bir internet haber sitesinde ilan olur.
- Ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla en az üç kez duyurulur.
b) İtiraz Süresi
- Son ilan tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz edilmezse davacının iddiası incelenir.
- İtiraz eden varsa, mahkeme bu itirazı değerlendirir.
c) Mahkeme Kararı
- Davacının iddiası ispatlanırsa, hâkim tescile karar verir.
- Kararda, taşınmazın niteliği, sınırları ve yüzölçümü yazar.
- Teknik bir kroki de karara eklenir.
d) Mülkiyetin Kazanılma Anı
- Mülkiyet hakkı, zilyetliğin yirmi yıl sürdüğü anda kazanılır. Ancak bu hak, mahkeme kararıyla tapu siciline tescil olarak resmiyet kazanır.
-
DAVALININ KARŞI HAK TALEBİ
Tescil davasında, davalı veya itiraz edenler kendi adlarına tescil talebinde bulunma hakkı vardır. Bu durumda mahkeme tüm tarafların iddialarını değerlendirerek bir karar verir.
-
ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNİN SAKLILIĞI
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlikle ilgili genel hükümler, özel kanunlarda yer alan düzenlemelere aykırı olamaz. Örneğin, orman vasfındaki arazilerde bu hükümlere dayanarak mülkiyet kazanılamaz.
SONUÇ
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası Türk Medeni Kanunu’nun zilyetlik ve mülkiyet kazanımı hükümlerine dayanır. Yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğin bulunması kişinin mülkiyet hakkını kazanmasını mümkün kılar. Ancak bu süreç, belirli yasal prosedürlere ve mahkeme kararına bağlıdır. İlgili kişilerin hukuki destek alarak süreci takip etmeleri önerilir.
Son olarak görüleceği üzere tapu iptal ve tescil davasının bazı şartları bulunmakta olup karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak ve icra takibi ile davanın seyrinin hızlanabilmesi için mutlaka bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
⚖️Bizimle iletişime geçin – Size en doğru hukuki desteği sağlayalım.
📌 Menderes Avukat – Av. Ardahan ÇAKIR
📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR
📞 +90 530 180 82 49