Üst hakkı, bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerinde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisini elde etmesini sağlayan sınırlı aynî bir irtifak hakkıdır. Bu hak, özellikle büyük inşaat projeleri, kamu altyapı çalışmaları, enerji nakil hatları veya yer altı-yer üstü tesisleri için önemlidir. Türk Medeni Kanunu’nun 826. ve devamı maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
ÜST HAKKININ TAPU KÜTÜĞÜNE KAYDI VE NİTELİKLERİ
TMK m. 826‘ya göre, taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine üst hakkı tesis eder. Ayrıca aksi kararlaştırılmadıkça, bu hak devretme hakkı vardır ve mirasçılara geçer.
Eğer bağımsız ve ayrıca sürekli nitelikte ise, hak sahibinin talebi üzerine tapu kütüğünde taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bu tür hak en az 30 yıl süreyle kurulmuşsa sürekli nitelikte kabul olur.
ÜST HAKKININ ÖZELLİKLERİ
- Sınırlı aynî haktır.
- Tapu siciline tescil ile kurulur.
- Süreli bir haktır, maksimum 100 yıl olur (m. 836).
- Devretme hakkı vardır ve ayrıca mirasçılara geçer.
- Süresi dolduğunda yapı, arsa malikine kalır (m. 828).
ÜST HAKKININ İÇERİĞİ VE SÖZLEŞME ŞARTLARI
TMK m. 827 uyarınca, sözleşmelerde; yapının konumu, şekli, boyutu, kullanım amacı, yapısız alanlardan yararlanma biçimi gibi detaylar açıkça belirtilmeli ve ayrıca resmî senet şeklinde düzenlenmelidir. Bu şartlar, herkes için bağlayıcıdır. Üçüncü kişilere karşı da ileri sürme hakkı vardır.
ÜST HAKKININ SONA ERMESİ VE YAPININ DURUMU
-
Yapının Malikine Geçmesi
Üst hakkı sona erdiğinde, yapılar arsa malikine geçer ve arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m. 828). Eğer hak tapuda taşınmaz olarak kayıtlıysa, hakka ilişkin tapu sayfası kapanır ve tüm haklar sona erer.
-
Bedel Ödeme Durumu
Genel kural olarak malik, kendisine kalan yapılar için bedel ödemez. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılmışsa, belirli bir bedel ödeme durumu olur. Bu bedel, hak üzerinde rehin hakkı olan alacaklılara karşı güvence oluşturur (m. 829).
ÜST HAKKININ SÜRESİNDEN ÖNCE DEVRİ
Malikin Ne Zaman Müdahale Etme Hakkı Vardır?
Eğer hak sahibi;
- Haklarını ağır şekilde aşar,
- Sözleşmeden doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırı davranırsa,
taşınmaz maliki, üst hakkının kendi üzerine devrini talep eder (m. 831).
BEDEL VE KOŞULLAR
Bu devir, malik tarafından uygun bir bedel karşılığında istenebilir. Hakkı sahibinin kusuru varsa, bedelde indirim durumu olur. Bedelin ödenmesi ya da güvence altına alınması şarttır (m. 832).
ÜST HAKKI İRADININ GÜVENCESİ
Malik, üst hakkı karşılığında irat (düzenli ödeme) talep ediyorsa, bu edimin güvencesi için, hakkın ipotek edilmesini talep eder(TMK m. 834). Bu ipotek, hak süresince her zaman tescil olur(m. 835).
ÜST HAKKI NE KADAR SÜREYLE KURULUR?
En fazla 100 yıl için bağımsız olarak kurulabilir (TMK m. 836). Sürenin dörtte üçü dolduktan sonra tarafların, yeni bir resmi sözleşmeyle tekrar 100 yıla kadar uzatma hakkı vardır. Ancak bu uzatma taahhütleri önceden yapılsa dahi bağlayıcı değildir.
SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)
Üst hakkı mirasçılara geçer mi?
Evet. Aksi kararlaştırılmadıkça, üst hakkı mirasçılara geçer.
Üst hakkı sona erdiğinde yapı kime kalır?
Yapı, taşınmaz maliki olan arsa sahibine kalır.
Üst hakkı ne kadar süredir?
En az 30 yıl (sürekli sayılabilmesi için), en fazla 100 yıldır.
SONUÇ: ÜST HAKKI SÖZLEŞMELERİ HUKUKİ DANIŞMANLIK GEREKTİRİR
Üst hakkı, inşaat, yatırım ve arsa geliştirme projelerinde sıkça kullanılan, karmaşık hukuki sonuçlar doğurabilen bir irtifak hakkıdır. Yanlış düzenlenen sözleşmeler veya eksik tesciller, ciddi hak kayıplarına neden olur.
Eğer bir taşınmaz üzerinde hak kurulması ya da mevcut hakkın devri, sona ermesi ya da bedel uyuşmazlığı söz konusuysa, bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek alınması büyük önem taşır.
📞 Bizimle İletişime Geçin
Üst hakkı kurulması, devri veya sona ermesiyle ilgili profesyonel hukuki destek için bizimle hemen iletişime geçin. Haklarınızı koruyalım, süreci güvenle yönetin.
⚖️Bizimle iletişime geçin – Size en doğru hukuki desteği sağlayalım.
📌 Menderes Avukat – Av. Ardahan ÇAKIR
📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR
📞 +90 530 180 82 49