Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracılık ilişkileri hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini detaylı şekilde düzenlemektedir. Ancak kimi durumlarda kiraya veren mal sahibinin kiralananı kullanma veya yararlanma ihtiyacı doğar. Bu gibi durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananı yeniden kendi kullanımı veya bir yakınının kullanımı için geri alma hakkını koruma amacını güder.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Yasal Dayanağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu‘nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı doğmuşsa belirli koşulların sağlanması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep eder.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa
…
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
İhtiyaç Kavramı ve Tahliye Sebepleri
Kanun ihtiyaç kavramını geniş tutmakla birlikte bu ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Kiraya verenin malı geri alma isteğinin sırf kiracıyı tahliye ettirmek amacıyla yapılmadığının ispatlanması önemlidir. Yani ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması önemlidir. Örneğin, kiraya verenin kendisinin ya da bir aile üyesinin konut ihtiyacı olduğu durumlarda veya kiraya verenin ekonomik zorluklar nedeniyle kiralananı bir iş yeri olarak kullanmak istemesi halinde ihtiyaç kavramı oluşmuş sayılır.
Tahliye Davasının Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
- Zorunlu, Gerçek ve Samimi İhtiyaç: Kiraya verenin ihtiyacının zorunlu, gerçek, samimi ve süreklilik arz etmesi gerekir. Bu ihtiyacın geçici olmaması kiracıyı çıkarmak amacı taşımaması gerekir.
- Kira Sözleşmesinin Süresi: Kira sözleşmesinin süresi bitmiş olmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise bildirim yoluyla kira ilişkisi sona erdirildikten sonra dava açılabilir.
- Dava Açma Süresi: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresi dolduktan sonraki bir ay içerisinde açılmalıdır. Aksi takdirde tahliye hakkı kaybolur.
- İspat Yükümlülüğü: İhtiyacın gerçekliğini ispat yükümlülüğü kiraya verene aittir. Mahkemeye sunulan delillerle ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olduğu gösterilmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Türk hukukunda kiralanan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu tür davalar da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu tür davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 12. maddesi uyarınca taşınmazla ilgili davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılırken taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk şarttır. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu kapsamda tahliye davası da kira sözleşmesinden kaynaklandığı için arabuluculuk şartına tabidir.
Arabuluculuk Süreci:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunacak kiraya veren önce arabulucuya başvurur.
- Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamazsa dava açılabilmesi için arabulucunun düzenlediği anlaşamama tutanağı mahkemeye sunulmalıdır.
- Eğer kiraya veren arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açarsa mahkeme davayı usulden reddedecektir.
Bu düzenleme kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve dostane bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir ?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu davayı açmak isteyen kiraya veren aşağıdaki süreleri dikkate almalıdır:
-
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduktan sonra bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Eğer kiraya veren bu süre içinde dava açmazsa tahliye hakkını kaybeder.
Örneğin, 01.01.2025 tarihinde imzalanan 1 yıl süreli kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin bitiminden yani 01.01.2026 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gerekmektedir. Aksi halde tahliye davası reddedilir.
-
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren Türk Borçlar Kanunu‘nun 328. maddesi uyarınca fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetmelidir. Fesih bildirim süresi sona erdikten sonra bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için sözleşmenin sona ereceği tarihten üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yapması gereklidir. Bu tür sözleşmelerde kira süresi sözleşme tarihinden başlayarak altı aylık periyotlara ayrılır. Kiraya veren altı aylık her dönemin bitiminde ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanır. Ancak bu hakkını kullanabilmesi için dönemin sonlanmasından üç ay önce kiracıya bildirimde bulunması zorunludur. Bildirim koşulunun sağlanması durumunda altı aylık dönemin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılır.
Tahliye Davasında Süreç
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hem konut ihtiyacı nedeniyle hem işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası aynı koşullara tabidir ve kiraya verenin dava dilekçesi ile başlar. Dava sürecinde kiraya veren ihtiyacının gerekçelerini belirtmeli ve buna ilişkin delilleri sunmalıdır. Mahkeme ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini değerlendirerek karar verir. Dava sonunda eğer mahkeme ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğuna kanaat getirirse kiracının belirlenen bir süre içerisinde taşınmazı tahliye etmesine karar verir.
Tahliye Sonrası Kiraya Verme Yasağı
Tahliye davası sonucunda kiracı tahliye edilmişse kiraya veren tahliye edilen taşınmazı üç yıl süreyle başka bir kiracıya kiraya veremez. Aksi durumda tahliye edilen eski kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu düzenleme kötü niyetli tahliye girişimlerini engellemek için getirilmiştir ve kiracıyı koruma amacı güder.
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya verenin zorunlu, gerçek ve samimi ihtiyacı olduğu durumlarda kira sözleşmesini sona erdirip taşınmazı geri almasına olanak tanıyan hukuki bir yoldur. Ancak kanunun öngördüğü şartların tam olarak sağlanması gerekir. Bu tür davalarda en önemli unsur ihtiyacın ispatıdır ve kiraya verenin bu konuda iyi bir hazırlık yapması dava sonucunu doğrudan etkileyecektir. Hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını gözeten bu düzenleme dürüstlük kuralının sağlanması adına titizlikle uygulanmaktadır.
Son olarak görüleceği üzere tahliye davasının bazı şartları bulunmakta olup karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için mutlaka bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
Hemen Bizimle İletişime Geçin
📌 Menderes Avukat – Av. Ardahan ÇAKIR
📞 +90 530 180 82 49