Kiraya Verenin Fesih Hakkı: Aynı İlçe veya Beldede Konutu Bulunan Kiracının Durumu

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında düzenlenen kiraya verenin fesih hakkı belirli koşullar sağlandığında ev sahiplerine kiracının kira sözleşmesini feshetme olanağı sunar. Bu hak, kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda devreye girer. Kanun kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi kurulurken bilmemesi halinde, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmesini öngörmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352/3:

“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

1. Madde Kapsamında Fesih Şartları

Kanun kiraya verenin fesih hakkını bazı özel durumlarla sınırlı tutmuştur. Bu kapsamda:

• Kiracının veya eşinin, kira sözleşmesinin yapıldığı ilçe veya beldede oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması gereklidir. Bu konutun kiracı ya da eşi adına kayıtlı olması ya da mülkiyet hakkını kiracı veya eşinin elinde bulundurması önemlidir.
• Kiraya veren bu durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmiyorsa ancak bu hakka dayanma şansı vardır. Yani kiracı veya eşinin aynı bölgedeki başka bir konutunun varlığını kiraya veren kira sözleşmesini yaparken bilmekteyse bu maddeye dayanarak fesih davası açma hakkı ortadan kalkar.
• Kiraya veren fesih davasını kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir ve süresi içinde kullanılmazsa fesih hakkı yok olur.

2. Kiraya Verenin Fesih Hakkını Kullanabilmesi İçin Gerekli Durumlar

Madde kiraya verenin fesih hakkını belirli koşullarla sınırlandırarak kiracının korunmasını amaçlamaktadır. Kiraya verenin fesih hakkını kullanması için şu koşulların sağlanması gerekmektedir:

• Kiracının aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli bir başka konutunun varlığı,
• Kiraya verenin kira sözleşmesi kurulduğu anda bu durumu bilmemesi,
• Sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde dava açılması gereklidir.

3. Fesih Hakkının Kiracılar Üzerindeki Etkisi

Bu madde özellikle aynı bölgede ikinci bir konut sahibi olan kiracılar açısından dikkat edilmesi gereken bir düzenlemedir. Kiracının veya eşinin başka bir konut sahibi olmasına rağmen kira sözleşmesine devam etmek istemesi halinde kiraya verenin fesih hakkı riskini göz önünde bulundurması gerekir. Kiracılar bu tür bir durumda sözleşme yenilenmeden önce durumlarını gözden geçirmeli ve varsa kiraya verene bilgi vermelidir.

4. Fesih Hakkının Kiraya Verenler İçin Önemi

Kiraya verenler açısından ise bu madde ihtiyaç sahipleri için konutlarını uygun şekilde değerlendirme imkanı sağlar. Özellikle kira bedeli piyasa koşullarının altında kalmış eski sözleşmelerde veya konutun başkasının kullanımında olmasının konut sahibine ekonomik bir zarar verdiği durumlarda fesih hakkı kiraya verene avantaj sağlar. Ancak kiraya verenin süresi içinde dava açması ve kira sözleşmesi kurulurken bu durumu bilmediğini kanıtlayabilmesi gerekmektedir.

5. Tahliye Davası Açma Şartları ve Süreci

Bu tür bir tahliye davasında kiraya verenin dava açması için belirli belgeleri sunması ve bu belgelerle iddiasını ispat etmesi gerekmektedir:

• Kiracının veya Eşinin Konutu Olduğunu Gösterir Bilgi  ve Belgeler: Kiraya veren kiracının ya da eşinin aynı belediye sınırları içinde oturabileceği bir konutu olduğunu ispat etmelidir. Örneğin tapu kaydı veya ikametgâh belgesi gibi belgelerdir.

• Tahliye Davasının Gerekçesi: Kiraya veren dava dilekçesinde tahliye talebinin dayanağını açıkça belirtmelidir. Bu dayanak kiracının veya eşinin oturacağı bir konutunun varlığına dayanmalıdır. Kiraya verenin diğer tahliye nedenleriyle karıştırmadan bu spesifik gerekçeye dayanarak davayı açması önemlidir.
• Mahkemeye Başvuru Süresi: Yukarıda da belirtildiği gibi kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre içerisinde dava açılmadığında kiraya veren bu hakkını yitirecektir.

6. Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturabileceği bir konutu bulunması nedeniyle açılacak tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme şu şekildedir:

Görevli Mahkeme

Bu tür tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiraya veren tahliye talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne başvurur.

Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme HMK 12. maddeye dayanılarak belirlenir. Taşınmazla ilgili davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili kabul edilmektedir.

7. Tahliye Davalarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu zorunludur. Yürürlüğe giren düzenlemeye göre belirli türdeki uyuşmazlıklar özellikle kira uyuşmazlıkları mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmaktadır.

Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Detayları:

1. Başvuru Zorunluluğu: Taraflar, tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Eğer taraflar doğrudan mahkemeye başvurursa mahkeme zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddeder.
2. Arabuluculuk Süreci: Taraflar arabulucu aracılığıyla görüşmeler yapar. Bu süreçte taraflar talep ve beklentilerini dile getirir. Arabulucu tarafların uzlaşmasını sağlamak amacıyla çalışır.
3. Anlaşma Sağlanması: Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde bir uzlaşmaya varırlarsa bu anlaşma yazılı hale getirilir. Anlaşma sağlanamazsa taraflar dava açar.

8. Tahliye Davasında İspat Yükümlülüğü

Bu tür davalarda ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren mahkemeye sunacağı belgelerle kiracının ya da eşinin aynı belediye sınırları içinde bir konutunun olduğunu kanıtlamak zorundadır. Eğer bu husus ispat olmazsa mahkeme, tahliye talebi reddeder. Kiracının ise bu durumu çürüten savunmalar yapması mümkündür. Örneğin konutun oturulamaz durumda olduğunu veya konutun başka bir kişi tarafından kullanıldığını gösterir.

9. Kiracının ve Eşinin Hakları

Türk Borçlar Kanunu kiracının korunması yönünde bir denge gözetmektedir. Kiracının ya da eşinin oturabileceği bir konutu bulunması durumunda dahi eğer kiraya veren bu durumu kira sözleşmesi sırasında biliyorsa tahliye davası açamaz. Ayrıca kiracının konutunun oturulamaz durumda olması kiraya verenin tahliye talebini geçersiz kılar. Bu nedenle kiracı, kendi haklarını koruma adına bu gibi durumları mahkemeye sunarak tahliyeden kurtulma yoluna gider.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu‘nun 352. Maddesinin 3. fıkrası kiraya verenin aynı ilçe veya beldede konut sahibi kiracılarla ilgili haklarını düzenler. Kiraya verenin bu madde kapsamındaki fesih hakkını kullanabilmesi için şartlar dikkatle incelenmelidir. Kiracılar ve kiraya verenler arasında bu tür uyuşmazlıkların yaşanmaması için sözleşmenin başında konut sahipliği durumu açıkça paylaşılmalı ve gerekirse kira sözleşmesi buna göre düzenlenmelidir.

Son olarak görüleceği tahliye davalarının bazı şartları bulunmaktadır. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.

⚖️Bizimle iletişime geçin – Size en doğru hukuki desteği sağlayalım.

📌 Menderes Kira Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR

📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR

📞 +90 530 180 82 49

📧 av.ardahancakir@gmail.com