Taraflar arasında yapılan kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili yasal mevzuat çerçevesinde düzenlenmiştir. Kira ilişkisi, iki tarafın hak ve yükümlülüklerini belirler. Ayrıca sözleşme süresi sonunda kiracının taşınmazı tahliye etmesi de önemli konulardan biridir. Kiracıya, kiralananı boşaltma yükümlülüğü yükleyen araçlardan biri ise tahliye taahhüdüdür. Türk hukukunda tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi ile düzenlenmiştir. Uygulamada sıkça görülen bir tahliye yoludur.
Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Bu taahhüt, kiralayanın kiracıyı taşınmazdan tahliye etmesi için hukuki dayanak sağlar. TBK md. 352/1’e göre, kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiralayana taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ederse bu taahhüde dayanılarak kiracıya karşı tahliye davası veyahut icra takibi açılabilir. Taahhütname, adi şeklinde yapılabileceği gibi tarafların iradelerine uygun olarak noter huzurunda da yapılabilmektedir.
Tahliye Taahhüdünün Şartları
Tahliye sürecinin işlerlik kazanabilmesi için hem kanunun lafzı hem de yerleşik yüksek mahkeme içtihatları gereği bazı koşulların sağlanmış olması gerekir. Kısaca bu şartlar şu şekildedir :
- Yazılı olma zorunluluğu: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için mutlaka yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekir. Yazılılık şartı, taahhüdün geçerlilik şartıdır ve herhangi bir şekil serbestisi söz konusu değildir.
- Kiralananın tesliminden sonra yapılması: Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra yapılmalıdır. Kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler geçerli kabul edilmez. Bu kural kiracının baskı altında tahliye taahhüdü vermesini engellemek amacıyla getirilmiştir.
- Belirli bir tarih içermesi: Tahliye taahhüdünde kiracının kiralananı hangi tarihte boşaltacağı net bir şekilde belirtilmelidir. Belirli bir tarih belirtilmemişse taahhüt geçersiz kabul olur.
- Tahliye taahhüdü kiracı sıfatı olan herkes tarafından verilmeli: Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından bizzat ya da kiracının yetkili temsilcisi vasıtasıyla yapılmalıdır. Ancak somut olayda kiracı tarafında birden fazla kişinin bulunması halinde tüm kiracılar tarafından tahliye taahhüdü verilmesi zorunludur. Aksi halde tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
- Tahliye taahhüdü şarta bağlanamaz: Tahliye taahhüdü herhangi bir şarta bağlanmadan yapılmalıdır. Yani tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün herhangi bir koşul içermemesi gerekmektedir.
Tahliye Süreci
Kiracı yukarıda belirtilen şartları taşıyan tahliye taahhüdüne rağmen tahliye tarihinde taşınmazı tahliye etmemiş olma ihtimali vardır. Kiraya veren, tahliye tarihinden 1 ay içerisinde icra takibi veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiraya verenin icra takibi yolunu seçmesi durumunda tahliye taahhüdüne dayalı olarak yapılacak bu icra takibi, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. Maddesinde düzenlenmiştir. Kiracıya, icra dairesi aracılığıyla bir ödeme emri ve tahliye emri yazısı gider.
İcra ve İflas Kanunu Madde 272
“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır”
İcra Dairesine Başvuru
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralanan taşınmazı tahliye etmezse, kiralayan 1 ay içerisinde doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye takibini açar. Uygulamda bu takip yoluna 14 Örnek İcra takibi de denilmektedir.
Tahliye Emri Gönderilmesi
İcra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Tahliye emri, kiracıya taşınmazı 15 gün tahliye etmesini ihtar eder. Kiracı, bu süre içinde taşınmazı tahliye etmez veyahut tahliye emrine itiraz etmezse zorla tahliye işlemi başlar.
İtiraz Hakkı
Kiracı, tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz eder. Kiracı, bu süre zarfında icra takibine itiraz ederek tahliye sürecini durdurur. Uygulamada itiraz genellikle tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu iddia ederek yapılmaktadır.
İtirazın Kaldırılması / İtirazın İptali Davaları
Kiracı itiraz ederse, itirazın türüne göre kiralayan İcra Mahkemesine ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali ile tahliyesini talep eder. Kiracı itirazında kira sözleşmesini kabul etmesi durumunda veyahut kira sözleşmesi altındaki imzayı inkar etmemesi durumunda yani kiracı imzaya itiraz etmediği durumlarda icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması davası açar.
İcra mahkemesi, tahliye taahhüdünü inceleyerek itirazın yerinde olup olmadığına karar verir. Mahkeme, taahhüdün geçerli olduğuna karar verirse kiracının tahliyesine hükmeder.
Ancak kiracı tarafından yapılan icra takibindeki itirazda imzaya dayalı itiraz varsa veyahut itirazda kira sözleşmesi kiracı tarafından kabul edilmemesi durumunda itirazın kaldırılması davası açılması mümkün değildir. Bu durumda kiraya verenin genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekmektedir. Ancak bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası öncesinde dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.
İtiraz Olmaması Durumu
Kiracı, tahliye emrine itiraz etmezse kiralayan icra dairesine başvurarak tahliyenin gerçekleştirilmesini talep eder. Bu bağlamda, itirazın olmadığı durumlarda icra dairesi taşınmazın tahliyesini zorla gerçekleştirir.
Kiraya veren icra takibi yerine direkt mahkemede dava açma hakkına da sahiptir. Bu durumda taahhüt edilen tarihten 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekecektir. Verilen tahliye kararı sonrası ise icra dairesi kanalı ile taşınmazın tahliyesi sağlanabilmektedir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ve Dava Sürecinde Yetkili ve Görevli İcra Dairesi/Mahkeme
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde yetkili icra dairesi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Örneğin Menderes ilçesinde bulunan bir mesken için verilen tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde yetkili icra dairesi Menderes İcra Dairesi’dir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde imzaya itiraz gelmemesi durumunda itirazın kaldırılması durumunda ise görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi’dir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde imzaya itiraz gelmesi veya icra takibi yapılmadan tahliye davası açılması durumunda yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Son olarak görüleceği gibi icra takibi ve tahliye davası karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak ve ayrıca icra takibi ile davanın seyrinin hızlanabilmesi için mutlaka bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
👉 Hemen bizimle iletişime geçin
📌 Menderes Kira Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR
📞 +90 530 180 82 49
📧 av.ardahancakir@gmail.com