Türk hukukunda, kiraya verenin kiralanan taşınmazı yeniden inşa etmek veya imar değişikliği yapmak istemesi durumunda kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Bu tür tahliye davaları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümlerine dayanır. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye kiracının mülkiyet hakkı ile kiraya verenin mülkiyet üzerinde tasarrufta bulunma hakkı arasında bir denge kurmayı amaçlar.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
…
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
-
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Kişinin yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasını açması için bazı koşulların yerine getirmesi gerekir:
- Gerçek Bir Yeniden İnşa veya İmar İhtiyacı: Kiraya verenin, kiralanan taşınmazı yıkıp yeniden yapmak ya da ciddi bir tadilat veya imar değişikliği yapmak istemesi gerçek bir ihtiyaç olmalıdır. Bu ihtiyaç yalnızca kiracıyı tahliye ettirme amacı taşımamalıdır.
- Gerekli İzinlerin Alınması: Özellikle yeniden inşa işlemi için gerekli tüm izinler (ruhsat, belediye izinleri gibi) tahliye davası açılmadan önce alınmalıdır. İlgili yasal düzenlemeler kapsamında iznin olmadığı durumlarda tahliye kararı verilmez.
- Kiraya Verenin Yeniden İnşa veya İmar Amacını Kanıtlaması: Kiraya veren, bu amacının samimi ve gerçek olduğunu örneğin yeni bir bina inşa etme ya da binanın kullanım amacını değiştirme gibi geçerli bir planla ispatlamalıdır.
-
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir ?
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açma süresi kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu davayı açmak isteyen kişi aşağıdaki süreleri dikkate almalıdır:
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduktan sonra bir ay içinde yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Eğer kiraya veren bu süre içinde dava açmazsa tahliye hakkını kaybeder.
Örneğin, 01.01.2025 tarihinde imzalanan 1 yıl süreli kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin bitiminden yani 01.01.2026 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açılması gerekmektedir. Aksi halde tahliye davası reddedilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi uyarınca fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetmelidir. Fesih bildirim süresi sona erdikten sonra bir ay içinde yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talebinde bulunması için sözleşmenin sona ereceği tarihten üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yapması gereklidir. Bu tür sözleşmelerde kira süresi sözleşme tarihinden başlayarak altı aylık periyotlara ayrılır. Kiraya veren altı aylık her dönemin bitiminde yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye hakkını kullanır. Ancak bu hakkını kullanması için dönemin sonlanmasından üç ay önce kiracıya bildirimde bulunması zorunludur. Bildirim koşulunun sağlanması ile altı aylık dönemin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açar.
-
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Türk hukukunda kiralanan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu tür davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazla ilgili davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdedir. Bu nedenle yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açılırken taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.
-
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk şarttır. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu dava da kira sözleşmesinden kaynaklandığı için arabuluculuk şartına tabidir.
Arabuluculuk Süreci:
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talebinde bulunan kiraya veren önce arabulucuya başvurmak zorundadır.
- Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamazsa dava açması için arabulucunun düzenlediği anlaşamama tutanağı mahkemeye sunulmalıdır.
- Eğer kiraya veren arabulucuya başvurmadan dava açarsa mahkeme davayı usulden reddedecektir.
Bu düzenleme kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve dostane bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
-
Yeniden İnşa veya İmar Ne Demek?
Yeniden İnşa:
Mevcut bir binanın yıkılarak yerine yeni bir bina yapılması anlamına gelir. Bu durumda yapı en baştan projelendirilir ve sıfırdan inşa edilir.
İmar:
Yapının mevcut hali korunmakla birlikte yapı üzerinde ciddi değişiklikler yapılması anlamındadır. İmar değişiklikleri, taşınmazın genişletilmesi, kat eklenmesi veya iç yapısının tamamen değişmesini kapsar.
Türk hukukunda kiraya veren bu tür durumlarda taşınmazın yeniden inşası veya imarı için tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu tahliye talebinin geçerli olması için yeniden inşa veya imarın gerçek bir ihtiyaçtan kaynaklandığına dair somut deliller sunması gerekir.
Kiralanan taşınmazda yapılacak küçük çaplı tamirat, tadilat ve onarım işlemleri, yeniden inşa ve imar kapsamına dahil olmaz.
-
Yeniden İnşa veya İmar Sonrasında Kiracının Hakları (Yeniden Kiralama Yasağı)
Türk Borçlar Kanunu Madde 355:
“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Türk Borçlar Kanunu‘na göre yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye olan taşınmazlarda eski kiracının korunması için yasal haklar tanınmıştır. Bu haklar kiraya verenin keyfi bir şekilde kiracıyı mağdur etmesini önler. Kiracının haklarını korumayı amaçlar. Kanunda düzenlenen bu haklar şu şekildedir:
- Üç Yıl Boyunca Kiraya Verme Yasağı: Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmaz eski kiracısının onayı olmadan veya haklı bir neden bulunmadıkça eski hâli ile üç yıl süreyle başka birine kiralanamaz. Bu kural ile kiraya veren, yeniden inşa ve imar gerekçesini yalnızca tahliye amacıyla öne süremez. Bu gerekçeyi kötüye kullanmaması için bir güvence olarak işlev görür. Eğer taşınmaz üç yıl içinde bir başkasına kiralanırsa eski kiracı bu durumu hukuken engeller.
- Eski Kiracının Öncelik Hakkı: Yeniden inşa veya imar işlemlerinin tamamlanmasından sonra eski kiracının yenilenen taşınmazı öncelikli olarak kiralama hakkı vardır. Bu hak, eski kiracının taşınmazı belirlenen yeni kira bedeli üzerinden kiralamasına olanak tanır. Kiraya veren inşaatın veya tadilatın tamamlanmasının ardından eski kiracısına yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır. Eski kiracı bildirimden itibaren bir ay içinde öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağını kiraya verene bildirir. Kiracı bu süre zarfında hakkını kullanmazsa öncelik hakkını kaybeder.
- Tazminat Hakkı: Kiraya veren yukarıdaki hükümlere aykırı davranırsa yani eski kiracıyı haberdar etmeden taşınmazı başkasına kiralarsa veya üç yıllık bekleme süresine riayet etmezse eski kiracıya tazminat ödemek zorundadır. Bu tazminat miktarı eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu tazminat eski kiracının mağduriyetini gidermek için öngörülmüştür.
Bu düzenlemeler kiracının menfaatlerini korur. Ayrıca kiraya verene de yeniden inşa ve imar gibi haklı gerekçelerle taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma imkanı tanır. Böylece kiraya verenin mülkiyet hakkı ve kiracının hakları arasında bir denge sağlanmış olur.
-
Yargıtay Kararlarında Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Yargıtay, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında belirli kriterler oluşturmuştur. Kiraya verenin gerçek ve samimi bir yeniden inşa veya imar ihtiyacının olup olmadığı üzerinde durulmuştur. Yargıtay kararlarında sırf kiracıyı tahliye etme amacı taşıyan davaların reddedilmesi gerektiğine vurgu yapılmaktadır. Mahkeme, kiraya verenin davranışını, imar planlarını ve ruhsat belgelerini detaylıca incelemektedir.
Sonuç
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanma amacına hizmet eden bir dava türüdür. Ancak bu davaların haksız bir şekilde kiracıyı mağdur etme durumu vardır. Bu bağlamda, TBK’de ve Yargıtay içtihatlarında belirlenen koşullar dikkatle uygulanması gerekmektedir. Bu sayede hem mülkiyet hakkı hem de kiracının korunma hakkı dengede kalır.
Son olarak görüleceği yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasının bazı şartları bulunmaktadır. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.
⚖️Bizimle iletişime geçin – Size en doğru hukuki desteği sağlayalım.
📌 Menderes Gayrimenkul Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR
📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR
📞 +90 530 180 82 49