Sözleşme Süresinin Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 347)

Kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz sürelerle yapılma ihtimali vardır. Bu durum taraflara belirli yükümlülükler yükler. Ancak kira süresinin sona ermesi kiraya veren açısından tek başına kiralananın boşaltılmasını sağlamak için yeterli değildir. Türk hukukunda kiralanan taşınmazın tahliyesini sağlamak için belirli prosedürlerin takip edilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. Maddesi konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan özel fesih hükümlerini düzenlemektedir. Bu madde kira sözleşmesinin sona ermesi, yenilenmesi ve kiracının tahliye edilmesi konularını ele alır. Kiracı ve kiraya veren arasında sağlıklı bir kiracılık ilişkisi kurmayı amaçlayan bu hüküm kira ilişkilerinin sona erme sürecine açıklık getirmektedir. Bu makalede sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davasının uygulama alanı, fesih şartları ve taraflar üzerindeki etkileri detaylandırılacaktır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 347:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

TBK Madde 347’nin Kapsamı ve Amacı

TBK 347 yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerli bir düzenlemedir. Bu madde kiracıyı belirli ölçülerde korur. Kiraya verenin de sözleşmeyi sonlandırma hakkını düzenlemeyi amaçlar. Kanun bu düzenleme ile kiracının kira süresi boyunca haksız bir şekilde tahliye edilmesini engellemekte kiraya vereni ise makul bir süre sonunda tahliye hakkına kavuşturmaktadır.

TBK 347 Uyarınca Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi

TBK madde 347’ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kira süresi sona erdiğinde aynı koşullarla bir yıl süreyle kendiliğinden uzar. Bu durum kiraya veren veya kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmadıkça devam eder. Kiracı için bu durum kirada kaldığı sürece belirsizlikten korunmasını sağlar. Ayrıca kiraya veren için de kiracıyı hemen tahliye edememe gibi bir sınırlama getirir.

1. Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK 347 uyarınca sözleşme süresi sonunda ve ancak 10 yıl uzama süresi geçtikten sonra herhangi bir gerekçe göstermeksizin fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir. Yani kiraya veren kira sözleşmesi başlangıcından itibaren 10 uzama yılı dolduktan sonra sözleşmeyi uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiracıya tebliğ ederek sonlandırır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira sözleşmesi başlangıcından itibaren 10 uzama yılı dolduktan sonra genel hükümlere göre feshedebilmektedir.

2. Kiracının Fesih Hakkı

Kiracı ise belirli süreli kira sözleşmelerinde her bir kira yılının bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda kiracı herhangi bir gerekçe göstermeden ve 10 yıllık süreye tabi olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu kiracının istediği zaman sözleşmeden ayrılabilmesini sağlayan önemli bir hak olarak öne çıkar. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her zaman sözleşmeyi sona erdirme hakkında sahiptir.

Fesih Bildirimi ve Süresi

TBK madde 347’nin getirdiği bir diğer önemli düzenleme ise fesih bildiriminin şekli ve süresidir. Kiraya veren veya kiracı fesih hakkını kullanırken yasal sürelere ve şekil şartlarına dikkat etmelidir. Kiracının her yılın sonunda 15 gün önceden fesih bildiriminde bulunması gerekirken kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra fesih talebinde bulunur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih bildiriminde dikkat edilmesi gereken başlıca unsurlar:

• Bildirim Süresi: Kiracının bildirim süresi her kira yılının bitiminden en az 15 gün öncedir. Kiraya veren için ise sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıllık sürenin dolmasından sonra uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak fesih bildirimi yapılmalıdır.
• Bildirim Şekli: Fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar.

TBK 347’nin Kiracı ve Kiraya Veren Üzerindeki Etkileri

TBK 347, hem kiracıyı hem de kiraya vereni korumayı amaçlayan bir düzenlemedir. Özellikle kiracının korunması ve yerleşim güvenliğinin sağlanması bakımından önem arz ederken kiraya verene de 10 yıl sonunda sözleşmeyi gerekçesiz feshetme imkanı tanır.

1. Kiracı Üzerindeki Etkiler

Kiracı TBK 347 ile belirli bir güvenceye kavuşur. Kiraya veren süresi dolduğunda sözleşmeyi feshetse bile 10 uzama yılı boyunca gerekçesiz tahliye talep edemez. Bu kiracının ikamet veya işyeri güvencesini sağlar. Ayrıca her yıl sonunda 15 gün önceden fesih bildirimi vererek dilediği zaman taşınma hakkına sahiptir.

2. Kiraya Veren Üzerindeki Etkiler

Kiraya verenin ise 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemesi gerekmektedir. Ancak 10 yıl geçtikten sonra fesih hakkını kullanma hakkı vardır. Bu durumda kiraya verenin mülkiyet hakkı sınırlanmış olsa da kiracıların uzun süreli kira ilişkilerinde güvenlik sağlanmış olur.

Kira Sözleşmesinin Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası

Kira süresi dolduğunda kiraya veren kiracının taşınmazı tahliye etmesini ister. Ancak kiracı tahliye etmezse kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca tahliye davası açar. Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltması için mahkemeden alınacak bir karardır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri:

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre sonunda en az on beş gün önceden bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış kabul olur. Kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirir. Sözleşmenin sona erdirilmesine rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren dava açar.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri:

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirir. Sözleşmenin sona erdirilmesine rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren dava açar.

Kira Sözleşmesinin Bitimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme

Kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle açılan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde kira sözleşmelerine dayanan davalarda görevli mahkeme (tahliye davası, kira tespit davası, uyarlama vb.) Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 12. maddesi uyarınca belirlenmiştir. Kira ilişkisiyle ilgili tüm davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili kabul olur.

Sözleşme Süresinin Bitimi Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk şarttır. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu kapsamda sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davası arabuluculuk şartına tabidir.

Arabuluculuk Süreci:

• Sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davasında davacı önce arabulucuya başvurmak zorundadır.
• Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamazsa dava açılabilmesi için arabulucunun düzenlediği anlaşamama tutanağı mahkemeye sunulmalıdır.
• Eğer kiraya veren arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açarsa mahkeme davayı usulden reddedecektir.

Bu düzenleme kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve dostane bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.

TBK madde 347, kiracı ve kiraya veren arasındaki dengeyi koruyan düzenlemedir. Ayrıca konut ve işyeri kiracılığında güvence sağlamayı hedefler. Kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolmasıyla otomatik olarak yenilenmesi ve 10 yıllık süre sonunda kiraya verene fesih hakkı tanınması tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir. Ancak her iki tarafın da fesih süreçlerinde yasal sürelere ve şekil şartlarına dikkat etmeleri gerekmektedir. Bu nedenle TBK 347 uyarınca yapılan fesih işlemlerinin dikkatlice ele alınması önem arz eder.

Son olarak görüleceği sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davasının bazı şartları bulunmaktadır. Öte yandan karmaşık bir hukuki süreçten de ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için Menderes avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

📞 PROFESYONEL HUKUKİ DESTEK ALIN

Sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davası teknik bilgi gerektiren konudur. Davanızda hak kaybı yaşamamak için profesyonel bir avukat desteği almanız büyük önem taşır.

Hemen bizimle iletişime geçin

📌 Menderes Kira Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR

📞 +90 530 180 82 49

📧 av.ardahancakir@gmail.com