Kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracının karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme ilişkisidir. Ancak bazı durumlarda bu ilişkinin sona ermesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uyarınca kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için tahliye davası açması belirli koşullara bağlanmıştır. Bu makalede tahliye davaları kiracının tahliye sebepleri ele alınacaktır.
Kiracının Temerrüdü Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2’ de düzenlenmiştir.
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”
Kiracının kira sözleşmesindeki asli yükümlülüğü; kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesidir. Kiracı kira bedelini zamanında veya tam olarak ödemediği durumlarda kiraya veren kiracıya ihtarname gönderebilmektedir. Kira sözleşmesinin süresine göre ihtar süresi ve dava açma süresi aşağıdaki gibidir:
Kira Sözleşmesi 1 Yıldan Kısaysa: Kiracı kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
1 Yılsa: Kiracı kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira Sözleşmesi 1 Yıldan Uzunsa: Kiracı kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya verenin ya da birinci derece yakınlarının (anne, baba, çocuk gibi) taşınmazı kullanmaya gerçek ve samimi bir ihtiyaç duyması durumunda açılabilen bir dava türüdür. İşbu tahliye davası Türk Borçlar Kanunu Madde 350’ de düzenlenmiştir.
“– Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinin kabul edilebilmesi için ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekmektedir. Bu gerekçe yalnızca ihtiyaç sahipleri ile sınırlıdır; başka bir kimse adına ihtiyaç ileri sürülemez.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu sürelere uyulmaması durumunda dava usulden reddedilmektedir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Davası
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı bir onarımın gerekliliği durumunda açılan bir davadır. Kiraya verenin taşınmaz üzerinde önemli bir tadilat yapmayı planlaması halinde söz konusu olur. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu Madde 350’ de düzenlenmiştir.
“ Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kiraya veren, taşınmazda esaslı bir değişiklik yapacağına veya yeniden inşa edeceğine dair belgeleri sunmak zorundadır. Basit tamirler bu gerekçe için yeterli değildir. Taşınmazın mevcut yapısında önemli bir değişiklik gereklidir. Bu yolla tahliye kararı alınabilmesi için inşa veya imarın esaslı olması gerekmektedir. Bu bağlamda, inşa süresinde taşınmazın kullanılması mümkün olmaması gerekir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu sürelere uyulmaması durumunda dava usulden reddedilmektedir.
Sözleşme Süresinin Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu Madde 347
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir”
Sözleşme süresinin bitimi nedeniyle tahliye davası için kira sözleşmesinin türü önemlidir. Bu sebeple aşağıda belirli süreli kira sözleşmelerinde ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde izlenecek yol belirtilmiştir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre sonunda en az on beş gün önceden bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış kabul olur. Kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak on yıllık uzamanın tamamlanmasının ardından uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Taşınmazı Satan Alan Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra gereksinim gerekçesiyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 351
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
şeklinde düzenlenmiştir.
Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonraki bir ay içinde kiracıya yazılı olarak tahliye talebini bildirmelidir. Bu tahliye davası taşınmazın satın alınmasından itibaren 6 ay içinde açar.
Ayrıca yeni malik gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirip tahliye ettirme hakkını hiç ihtarname göndermeden sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açma suretiyle kullanabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Davası
Tahliye taahhüdü kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene yazılı olarak verdiği bir beyan olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca geçerli bir hukuki işlemdir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 1. Fıkrası
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”
şeklinde düzenlenmiştir.
Kiracı kiralananın tesliminden sonra kayıtsız şartsız kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmiş olmasına karşın taşınmazı boşaltmaması durumunda kiraya veren tahliye edilmesi gereken tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir başka konutunun bulunduğu durum da kiraya verenin tahliye talep edebileceği haklı sebeplerden biridir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 352/3:
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”
şeklinde düzenlemiştir.
Ancak bu tahliye hakkının kullanılabilmesi için bazı önemli koşullar bulunmaktadır. Bu konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde yer alması ve oturmaya elverişli olmalıdır. Oturmaya elverişli konut yaşam standartlarına uygun, temel ihtiyaçları karşılayacak nitelikteki konutları ifade eder. Örneğin kullanılamayacak durumda veya harabe nitelikteki bir konut tahliye talebi için uygun bir gerekçe oluşturmaz.
Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kiracının veya eşinin bu konuta sahip olduğunu kira sözleşmesi yapılırken bilmemiş olması gerekir. Kiraya veren kiracı veya eşinin bu duruma uygun başka bir konutunun varlığından habersiz ise tahliye talebinde bulunabilir. Eğer kiraya veren sözleşme kurulurken bu konuta dair bilgiye sahipse tahliye talebinde bulunamaz.
Şartların oluşması durumunda kiraya veren tahliye talebini kira süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde mahkemeye başvurarak dava yoluyla ileri sürer. Bu bir aylık süre kiraya verenin hakkını kullanması için belirlenmiş bir süredir. Bu sürenin geçirilmesi durumunda kiraya veren tahliye davası açma hakkını kaybeder.
Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kira sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklar niteliği gereği Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer. Kiraya verenin kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için açacağı davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
Tahliye davasında yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tahliye Davalarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
Bu davalarda zorunlu arabuluculuk başvurusu zorunludur. Yürürlüğe giren düzenlemeye göre belirli türdeki uyuşmazlıklar özellikle kira uyuşmazlıkları mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmaktadır.
Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Detayları:
- Başvuru Zorunluluğu: Taraflar, tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Eğer taraflar doğrudan mahkemeye başvurursa mahkeme zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddeder.
- Arabuluculuk Süreci: Taraflar arabulucu aracılığıyla görüşmeler yapar. Bu süreçte tarafların talep ve beklentileri dile getirilir. Arabulucu tarafların uzlaşmasını sağlamak amacıyla çalışır.
- Anlaşma Sağlanması: Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde bir uzlaşmaya varırlarsa bu anlaşma yazılı hale getirilir. Anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurarak dava açar.
- Zamanlama: Zorunlu arabuluculuk süreci mahkemeye başvurmadan önce tamamlanmalıdır. Tarafların arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açar.
Sonuç
Türk hukukunda tahliye davası kira ilişkisini sona erdirmenin hukuki yollarını düzenleyen önemli bir araçtır. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için tahliye sebeplerini ispatlaması ve yasal prosedürlere uyması gerekmektedir. Kiracının hakları ve mal sahibinin talepleri arasındaki dengeyi bu düzenlemeler korur. Konut ve iş yeri kiralamalarında istikrarı sağlama amacı taşır. Tahliye davası yasal sürelere uyularak açıldığında taşınmaz sahipleri açısından etkili bir çözüm yöntemidir.
Son olarak görüleceği tahliye davalarının bazı şartları bulunmakta olup karmaşık bir hukuki süreçten ibarettir. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
👉 Hemen bizimle iletişime geçin
📌 Menderes Kira Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR
📞 +90 530 180 82 49
📧 av.ardahancakir@gmail.com