Aile konutu, aile yaşamının merkezi ve en önemli unsurlarından biridir. Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) özel olarak düzenlenmiştir. Aile konutunun korunması evlilik birliği içerisindeki tarafların sosyal ve ekonomik güvenliğini sağlama amacı taşır. Türk hukuk sisteminde eşlerin birbirlerinin rızası olmaksızın aile konutuyla ilgili tek taraflı tasarruf yapmalarının engellenmesi ve aile birliğini koruma altına almak için önemli bir mekanizmadır. Bu bağlamda aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması ve aile konutu itirazı mekanizmaları da düzenlenmiştir.
Aile Konutu Kavramı
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre aile konutu, eşlerin birlikte yaşadıkları ve aile yaşamının sürdürüldüğü yerdir. Bu düzenleme ile aile konutu üzerindeki tasarruflar sınırlandırılmıştır. Eşlerden birinin diğer eşin rızası olmaksızın aile konutuna dair tek taraflı işlem yapmasının önüne geçilmiştir. Bu koruma, konutun devri, kiraya verilmesi, ipotek ettirilmesi ve hatta kiracılık ilişkisi çerçevesinde kira sözleşmesinin feshi gibi durumları da kapsamaktadır.
Türk Medeni Kanunu madde 194:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Tahliye Taahhüdü ve Aile Konutu İtirazı
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene yazılı olarak verdiği bir beyandır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca geçerli bir hukuki işlemdir. Ancak, kiralanan yer aile konutu olarak kullanılıyorsa, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapılırken aile konutunun korunması amacıyla itirazda bulunulması mümkündür.
Bu durum, eşlerden birinin tahliye taahhüdünü tek başına vermesi halinde ortaya çıkar. TMK md. 194’e göre aile konutu ile ilgili kira sözleşmesindeki herhangi bir tasarruf diğer eşin rızasını gerektirir. Eğer tahliye taahhüdü diğer eşin rızası alınmadan verilmişse tahliyeye karşı itiraz eder. Ayrıca tahliye işlemine dayalı icra takibini durdurur. Bu itiraz aile konutunun korunmasına yönelik önemli bir mekanizma olarak işler.
TBK Madde 349: Aile Konutu Olarak Kullanılan Taşınmazlarda Kira Sözleşmesinin Feshi
Madde 349:
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinde İtiraz Süreci
Eşlerden biri tarafından verilen tahliye taahhüdü, aile konutu üzerinde doğrudan etki doğurur. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattığında diğer eş bu işleme karşı itiraz eder. Bu itirazın dayanağı tahliye taahhüdünün verildiği sırada kendisinin rızasının alınmamış olmasıdır.
İtiraz süreci şu adımlarla işler:
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi: Kiraya veren, kiracının verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesine başvurur. Akabinde icra takibi başlatır. Bu takip tahliye taahhüdüne uygun olarak konutun boşaltılmasını sağlar.
- Aile Konutu İtirazı: Eğer tahliye taahhüdü aile konutu üzerinde verilmişse ve diğer eşin rızası alınmamışsa diğer eş bu duruma itiraz eder. Tahliye taahhüdü tek başına konutun tahliyesine neden olamayacağından bu itiraz icra takibini durdurur. İtirazın temel dayanağı Türk Medeni Kanunun m. 194 gereği, aile konutu ile ilgili tasarrufların her iki eşin rızasına tabi olmasıdır.
İtirazın Şartları ve Etkisi
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibine karşı aile konutu itirazı yapabilmek için aile konutu niteliğinin mahkemede ispatlanması gerekir. Bu, genellikle tapuya “aile konutu” şerhi ya da aile konutu olduğunun diğer delillerle ispatlanması yoluyla olur.
Ayrıca tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı şartlar aranır:
- Yazılı olma zorunluluğu: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için mutlaka yazılı olması gerekir. Yazılılık şartı, taahhüdün geçerlilik şartıdır. erhangi bir şekil serbestisi söz konusu değildir.
- Kiralananın tesliminden sonra yapılması: Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra yapılmalıdır. Kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler geçerli kabul edilmez. Bu kural kiracının baskı altında tahliye taahhüdü vermesini engellemek amacıyla getirilmiştir.
- Belirli bir tarih içermesi: Tahliye taahhüdünde kiracının kiralananı hangi tarihte boşaltacağı net bir şekilde belirtilmelidir. Belirli bir tarih belirtilmemişse taahhüt geçersiz sayılır.
- Tahliye taahhüdü kiracı sıfatı olan herkes tarafından verilmeli: Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından bizzat ya da kiracının yetkili temsilcisi vasıtasıyla yapılmalıdır. Ancak somut olayda kiracı tarafında birden fazla kişinin bulunması halinde tüm kiracılar tarafından tahliye taahhüdü verilmesi zorunludur Aksi halde tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
- Tahliye taahhüdü şarta bağlanamaz: Tahliye taahhüdü herhangi bir şarta bağlanmadan yapılmalıdır. Yani tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün herhangi bir koşul içermemesi gerekmektedir.
Ancak bu şartlar yerine getirilmiş olsa bile tahliye taahhüdünün aile konutuna ilişkin olup olmadığı ve diğer eşin rızasının bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Eğer aile konutu niteliği taşıyan bir taşınmaz söz konusuysa ve tahliye taahhüdü diğer eşin rızası olmadan verilmişse, itiraz kabul olur.
Yerleşik yüksek mahkeme içtihatlarında da aile konutunun korunmasına yönelik önemli emsal kararlar bulunmaktadır. Bu kararlarda eşlerden birinin rızası olmadan verilen tahliye taahhütlerine dayalı icra takiplerine yapılan itirazların kabul edildiği ve tahliye işlemlerinin durdurulduğu görülmektedir. Yargıtay aile konutunun korunmasının aile birliğinin devamlılığı açısından önemli olduğuna vurgu yapmaktadır. Ayrıca diğer eşin rızası alınmadan yapılan tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurmayacağına karar vermektedir. Ancak kiracı tarafından kiraya verene yapılması gereken aile konutu bildiriminin icra takibinde en geç takip tarihine kadar; takip yapılmadan açılacak tahliye davasında ise en geç takip dava tarihine kadar yapılması gerekmektedir. Sözleşmede imzası olmayan eş kiraya verene aile konutu olduğu hususunda bildirmemişse aile konutu itirazı dinlenemez.
Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi 2022/1054-1010 – 24/05/2022 T. Karar:
“Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenemez.”
Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Şart Mıdır?
Taşınmazın aile konutu olması durumunda taahhütnamenin geçerli olabilmesi için eşin de imzası aranmaktadır. Ancak bu aile konutu bildiriminin kiraya verene en geç icra takibinde takip tarihine kadar; takip yapılmadan süren tahliye davasında ise takip dava tarihine kadar yapılması gerekmektedir.
Aile Konutu İtirazında Bulunmak İçin Tapuda Şerh Koymak Şart mıdır?
Aile konutu itirazında, tapuda aile konutu şerhi koymak şart değildir. Tapuda konulan aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı bir nitelik taşır.
Son olarak görüleceği aile konutu itirazının bazı şartları bulunmaktadır. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için avukat ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
Hukuki Danışmanlık Alın!
🔔 Tahliye taahhütnamesinde aile konutu itirazı yapmak için, avukata danışmanız büyük önem taşır.
⚖️Bizimle iletişime geçin – Size en doğru hukuki desteği sağlayalım.
📌 Menderes Avukat – Av. Ardahan ÇAKIR
📞 +90 530 180 82 49
📧 av.ardahancakir@gmail.com