Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili hakların korunması ve güvence altına alınması için hayati bir öneme sahiptir. Ancak tapu sicilinde bazen maddi hatalar ya da hukuka aykırı kayıtlar yer alabilir. Bu gibi durumlarda hatalı kayıtların düzeltilmesi gerekmektedir. Türk hukukunda tapu kaydının düzeltilmesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümlerine dayanılarak düzenlenmiştir. Aşağıda, tapu kaydının düzeltilmesi davasına ilişkin temel hususlar açıklanmıştır.
Türk Medeni Kanunu Madde 1027:
“İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.
Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.
Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir.”
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİNE İHTİYAÇ DUYULAN DURUMLAR
Kaydın düzeltilmesine ilişkin dava genellikle aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:
- Hatalı Tescil: Taşınmazın yüzölçümü, sınırları ya da malik bilgilerinde maddi hataların yapılması.
- Yanıltıcı veya Hukuka Aykırı Tescil: Tapu kaydında yapılan tescilde malikin adı soy adında bulunan harf veya kelime hatası yapılması.
- Gerçek Duruma Uymayan Tesciller: Tapuda yer alan kayıtlarda adı soy adı, anne adı, baba adı, doğum tarihi gibi basit kimlik bilgilerinin yanlış kaydedilmesi.
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASININ HUKUKİ DAYANAĞI
Tapu kaydının düzeltilmesi konusunda Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi önemlidir. Buna göre;
“İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.“
Bu hüküm doğrultusunda:
- Tapu memuru, tarafların rızası olmadan düzeltme yapamaz.
- Düzeltme, ancak yetkili mahkeme tarafından verilecek bir karar ile olur.
Ayrıca, basit yazım yanlışlıkları ve maddi hatalar için Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik hükümleri çerçevesinde tapu memurunun re’sen düzeltme yapabilmesi mümkündür.
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 383:
“Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadığı sürece sulh hukuk mahkemesidir.”
Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 12:
“(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
(2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.”
Tapu kaydının düzeltilmesi davası, çekişmesiz yargı işleri kapsamında olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK 12’ye göre, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulanır ve bu tür davalar yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Bu nedenle, davacının yerleşim yerinden bağımsız olarak dava dilekçesi taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne sunulmalıdır.
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASINDA TARAFLAR
Davacı Taraf
Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında davacı, tapu kaydının düzeltilmesini talep eden kişidir. Bu kişiler kanunla sınırlandırılmıştır:
- Tapu Maliki: Taşınmazın mevcut kayıtlı sahibi.
- Tapu Malikinin Mirasçıları: Tapu malikinin vefatı halinde, mirasçılar tapu kaydının düzeltilmesini talep eder.
- Taşınmaz Ortakları: Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesine dayanılarak bir taşınmaza ortak olan kişilerden her biri ortaklığın korunması amacıyla tapu kaydının düzeltilmesini talep eder.
Davalı Taraf (Hasım)
Tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin davalar esasında bir dava değil çekişmesiz yargı işi olduğundan klasik anlamda bir “davalı” bulunmamaktadır. Bunun yerine, yanlış veya eksik tapu kaydını düzenleyen kurum olan Tapu Müdürlüğü hasım olarak gösterilir. Bu durum, dava sürecinin doğru yürütülmesi için önemlidir. Çünkü tapu sicilinin hatalı kaydını düzeltme yetkisi ve sorumluluğu ilgili tapu müdürlüğündedir.
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASINI AÇMADAN ÖNCE DAVA ŞARTI OLARAK TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE BAŞVURMAK GEREKLİ MİDİR?
Tapu kaydının düzeltilmesi davası açmadan önce Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuru yapmak dava şartı değildir. Önceden, tapu siciline başvuru yapılması bir dava şartı olarak kabul edilmekteydi. Ancak, Anayasa Mahkemesi’nin ilgili düzenlemeyi iptal etmesiyle birlikte bu zorunluluk ortadan kalkmıştır.
Bu nedenle, dava açmadan önce Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurmak zorunlu olmamakla birlikte uygulamada tapu müdürlüğüne başvurulması süreci hızlandırabilir. Eğer düzeltme talepleri basit maddi hatalardan kaynaklanıyorsa müdürlük yetkisi kapsamında re’sen düzeltme yapar. Ancak, talepler re’sen düzeltme kapsamına girmiyorsa kişi doğrudan mahkemeye başvurur.
DAVA DİLEKÇESİ VE BELGELER
Dava açılırken, aşağıdaki belgelerin hazırlanması önemlidir:
- Dava dilekçesi, talep ve gerekçeler.
- Taşınmaza ilişkin tapu kayıtları.
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren bilirkişi raporları veya uzman görüşleri.
- Gerekirse tanık beyanları ve diğer deliller.
MAHKEME SÜRECİ VE KARAR
Mahkeme İncelemesi
Tarafların sunduğu delilleri mahkeme değerlendirir ve taşınmazın mevcut durumuyla tapu kaydını karşılaştırır. Bu süreçte genellikle bir bilirkişi atanır. Taşınmazın kayıt durumu ile fiili durumu arasındaki uyuşmazlık tespit olur.
Karar ve Tescil İşlemi
Mahkeme, tapu kaydının düzeltilmesi gerektiğine karar verirse karar kesinleştikten sonra ilgili tapu sicil müdürlüğüne yazı yazarak tescilin düzeltilmesini talep eder. Düzeltme, eski tescilin terkin edilmesi ve doğru tescilin yapılması şeklinde gerçekleştirilir.
TAPU KAYDININ DÜZELTİLMESİ DAVASINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ
Tapu kaydının düzeltilmesi davası ayni hakka ilişkin bir dava olduğu için zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
Türk hukukuna göre ayni haklar, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı gibi mutlak haklar niteliğindedir. Bu bağlamda, zamanaşımına tabi değildir. Tapu kaydının gerçek durumu yansıtmaması halinde, ilgili kişiler her zaman tapu kaydının düzeltilmesini talep eder. Bu durum, taşınmaz üzerindeki hakların korunması amacıyla zamanaşımı sınırlamasının dışında tutulmuştur.
Sonuç olarak, tapu kaydının düzeltilmesi için herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. İlgililer her zaman bu hakkı ileri sürer.
TAPU MEMURUNUN RE’SEN DÜZELTME YETKİSİ
Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca tapu memurlarının re’sen yapabileceği düzeltmeler sınırlıdır. Genellikle basit maddi hatalarla ilgilidir. Örneğin:
- Harf hataları.
- Eksik veya fazla yazılan kelimeler.
Bu tür düzeltmeler için mahkeme kararına gerek yoktur.
SONUÇ
Tapu kaydının düzeltilmesi, hem hukuki hem de idari boyutları olan karmaşık bir süreçtir. Hatalı tapu kayıtları, yalnızca taşınmaz sahibinin değil üçüncü kişilerin de haklarını etkiler. Bu nedenle, hatalı kayıtların düzeltilmesi süreci dikkatle yürütülmeli ve gerekirse uzman bir avukattan yardım alınmalıdır. Tapu kaydındaki yanlışlıkların düzeltilmesi, hem taşınmaz mülkiyetinin korunmasını sağlar hem de taşınmaz ticaretinde güven ortamını pekiştirir.
Son olarak görüleceği üzere tapu kaydının düzeltilmesi davasının bazı şartları bulunmaktadır. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.
Hemen bizimle iletişime geçin
📌 Menderes Tapu Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR
📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR
📞 +90 530 180 82 49