Kira sözleşmeleri kiraya veren ile kiracının karşılıklı olarak edim yükümlülüklerini belirlediği hukuki bir işlem niteliğindedir. Ancak kira ilişkisi süresince ekonomik dengelerde meydana gelebilecek ani değişiklikler tarafların başlangıçta belirlediği kira bedelinin zaman içinde hakkaniyetli olmaktan çıkmasına neden olur. Bu tür durumlarda Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında tarafların kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunabilmesi mümkündür. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde ekonomik kriz, devalüasyon veya pandemi gibi olağanüstü gelişmeler nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talepleri önem kazanır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 138:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi ve 344. maddesi birlikte değerlendirilerek sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan şartların olağanüstü bir durum nedeniyle değişmesi halinde taraflardan birinin talebi üzerine kira bedelinin uyarlanabileceğini düzenler. Söz konusu hüküm, “Aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında incelenir. Şu koşulların sağlanması durumunda uyarlama talebine olanak tanır:
- Sözleşmenin kurulmasından sonra olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması,
- Bu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
- Borcun ifasının değişen şartlar nedeniyle borçlu açısından aşırı derecede güçleşmiş olması,
- Borçlunun sözleşmeye bağlı kalmasının dürüstlük kuralına aykırı bir sonuç doğurması,
- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Uygulama Koşulları
Kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunacak tarafın yukarıdaki koşulları taşıyan olağanüstü bir durum nedeniyle ekonomik açıdan ciddi zorluklarla karşılaşmış olması gerekir. Mahkemeler kira bedelinin uyarlanması davalarında hem ekonomik verileri hem de somut olayın özelliklerini dikkate alır. Uyarlama davasında dikkate alınan hususlar şunlardır:
- Olağanüstü Durum: Pandemi, ekonomik kriz veya kur dalgalanmaları gibi olağanüstü olaylarda mahkeme kira bedelinin uyarlanması talebinde dikkate alır.
- Edimler Arasındaki Dengenin Bozulması: Kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunan tarafın değişen ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelini ödemekte aşırı güçlük yaşadığı ve kira bedelinin gerçekte çok düşük kaldığı kanıtlanmalıdır.
- Dürüstlük Kuralı: Sözleşmeye bağlılık ilkesine aykırılık olmaması esastır. Taraflardan birinin ekonomik zorlukları dürüstlük kuralı çerçevesinde incelenir.
Uyarlama Davası ile Kira Sözleşmesinin Feshi Arasındaki Farklar
Kira bedelinin uyarlanması sözleşmenin tamamen feshedilmesinden ziyade mevcut kira sözleşmesinin yeni koşullara göre devam ettirilmesi amacı taşır. Kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunulurken taraflardan birinin sözleşmeden tümüyle ayrılmak istememesi ve yalnızca kira bedelinde bir iyileştirme yapılmasını talep etmesi beklenir.
Uyarlama Davasının Usul ve Süreci
Kira bedelinin uyarlanması davası görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taraflar dava sürecinde ekonomik durumu ve olağanüstü şartları belgelemekle yükümlüdür. Dava sırasında bilirkişi incelemeleri ve ekonomik veriler de dikkate alınır. Dava süreci özellikle ekonomik dalgalanmalar veya pandemi gibi ani değişikliklerin yoğun olduğu dönemlerde hız kazanır.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme
Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uyarınca kira sözleşmesinden doğan her türlü ihtilaf Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girer. Bu nedenle kira bedelinin uyarlanması talebiyle açılan davalarda da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin uyarlanması davasında yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK’nın 10. maddesine göre, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bu tür davalarda yetkilidir.
Kira Tespit Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
Kira bedelinin uyarlanması davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu zorunludur. Yürürlüğe giren düzenlemeye göre belirli türdeki uyuşmazlıklar önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmaktadır.
Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Detayları:
- Başvuru Zorunluluğu: Taraflar, kira bedelinin uyarlanması davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Eğer taraflar doğrudan mahkemeye başvurursa mahkeme zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddeder.
- Arabuluculuk Süreci: Taraflar arabulucu aracılığıyla görüşmeler yapar. Bu süreçte taraflar, talep ve beklentilerini dile getirir. Arabulucu tarafların uzlaşmasını sağlamak amacıyla çalışır.
- Anlaşma Sağlanması: Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde bir uzlaşmaya varırlarsa bu anlaşma yazılı olur. Anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurur yani dava açar.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası ile Kira Tespit Davasının Arasındaki Farklar
Davanın Amacı
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Ekonomik koşullarda meydana gelen olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin hakkaniyete uygun bir bedelle değiştirilmesi amacı taşır. Özellikle ekonomik kriz veya enflasyon gibi durumlar nedeniyle kira sözleşmesindeki bede düşük kalmışsa bu bedelin yeniden belirlenmesi talep eder.
- Kira Tespit Davası: Kira tespit davası ise kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre olması gereken seviyeye yükseltilmesi veya düşürülmesi amacı taşır. Bu davada olağanüstü koşullar aranmaz. Kira bedelinin güncel rayiç bedelle uyumlu hale getirilmesi hedeflenir. Özellikle uzun süre değişmeyen kira bedelleri nedeniyle bu dava açılır.
Dayanak ve Hukuki Nitelik
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır. Dengeyi bozan aşırı ifa güçlüğü durumlarında ortaya çıkar. Yani bu dava olağanüstü durumların doğurduğu zorlukları telafi etme amacı güder.
- Kira Tespit Davası: Bu dava ise TBK’nın 344. maddesine dayanır. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep etmek için açılır. Kira tespit davasında düzenli ve olağan artış veya düşüşler dikkate alınır. Ekonomik dengesizlik veya olağanüstü hal gibi unsurlar zorunlu değildir.
Davanın Açılma Koşulları
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Bu dava ancak ekonomik kriz, ani kur değişimleri, pandemiler gibi olağanüstü ve öngörülemeyen şartlarda olur. Mahkemeden uyarlama talep eden taraf mevcut koşulların kira bedelinde uyarlamanın olması gerektiğini ispatlamalıdır.
- Kira Tespit Davası: Bu davayı kira bedelinin mevcut piyasa rayicine uygun olmadığını düşünen taraf taraf her zaman açar. Sözleşmenin belirli bir süre sonunda yenilenmesi durumunda da taraflar kira tespit davası açar.
Örnek Olaylar
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Örneğin savaş döneminde ekonomik olarak zorluk çeken bir kiracı kira bedelinin düşürülmesi veya geçici süreyle uyarlanmasını talep eder.
- Kira Tespit Davası: 5 yıldan sonraki kira sözleşmesinde kiraya veren piyasa koşullarına göre bedelin güncellenmesi için kira tespit davası açar.
Sonuç
Kira bedelinin uyarlanması davası tarafların ekonomik kriz veya benzeri olağanüstü durumlar nedeniyle kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini dürüstlük ilkesi çerçevesinde yeniden dengelemek için başvurduğu bir çözüm yoludur. Mahkemeler uyarlama taleplerinde tarafların karşılıklı menfaatlerini gözetir. Bu bağlamda, kira sözleşmesinin adil bir şekilde devamını sağlamaya çalışır. Bu dava, giderek önem kazanan bir hukuki mekanizmadır. Özellikle sözleşme hukuku alanında tarafların mağduriyetini önlemeye yönelik etkin bir yoldur.
Son olarak görüleceği kira bedelinin uyarlanması davasının bazı şartları bulunmaktadır. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.
Hemen bizimle iletişime geçin
📌 Menderes Kira Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR
📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR
📞 +90 530 180 82 49