İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/2’ye dayanır. Kiralayanın kiracıyı tahliye ettirebilmesi için öngörülmüş özel bir hukuki yoldur. Bu tahliye sebebi, kira süresi boyunca kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve kiraya verenin bu duruma karşı ihtarda bulunması halinde devreye girer. Bu düzenleme kira sözleşmesinin süresine göre bir ayrım yaparak bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri ile bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmeleri arasında farklı süre koşulları getirmiştir. Bu yazıda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının yasal çerçevesi, dava şartları, tahliye davasının süreci ve sonuçları incelenecektir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

1. İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya verenin belirli dönemlerde ihtarda bulunmasıyla ortaya çıkan bir durumdur. TBK madde 352/2’ye göre, bir kira dönemi içinde kiracıya kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle en az iki haklı ihtar yapılmış olması durumunda kiraya veren kira süresinin bitiminde tahliye davası açar. Burada “haklı ihtar”, kiracının gerçekten ödemede temerrüde düşmüş olduğu ve kiraya verenin haklı bir sebebe dayanarak ihtarda bulunduğu anlamına gelir.

2. Kısa ve Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtarın Şartları

Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kiracı kira süresi içinde kira bedelini ödememiş olması gerekir. Ayrıca bu nedenle kendisine iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren sözleşme süresinin sona ermesini takip eden bir ay içinde tahliye davası açar. Özetle bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ihtarlar kira süresi içinde yapılmalıdır. Ayrıca tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir ay içinde açılmalıdır.

Bir Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların yapılması için belirlenen süre daha farklıdır. Bu tür sözleşmelerde kiracının bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki kez kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır. Burada kiraya verenin tahliye talep etmesi için gerekli olan ihtarlar belirlenen kira yılı içinde gerçekleşmelidir. Bu durumda kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasını açabilir.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının açmak için belirli koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir:

• Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak yapılmış bir kira sözleşmesi olmalıdır.
• En Az İki Haklı İhtar: Kiracıya kira dönemi içinde en az iki kez kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya veren ihtar yapar. Bu ihtarların noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla yapılması ileride ispat kolaylığı sağlar.
• Aynı Kira Dönemi İçinde İhtarlar: İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekmektedir. Yani ilk ihtar ve ikinci ihtarın aynı kira dönemi içinde gerçekleşmesi zorunludur.
• Kira Süresinin Sona Ermesi: Kiraya verenin ihtarları yaptığı kira döneminin sonunda tahliye davası açması gerekmektedir. Kiraya verenin sözleşme süresi dolmadan tahliye davası açması mümkün değildir.

4. İhtarların Yapılış Şekli

Kiraya verenin yapacağı ihtarların hukuka uygun olabilmesi için dikkat etmesi gereken bazı hususlar vardır. İhtarların noter kanalıyla yapılması, ilamsız takiple yapılması ya da taahhütlü mektup yoluyla gerçekleştirilmesi önemlidir. İhtarlarda kiracının ödemede temerrüde düştüğü açıkça belirtilmelidir. Ayrıca ödenmesi gereken kira bedeli bildirilmelidir.

5. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Türk Medeni Yargılama Sistemi’nde kira sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklar niteliği gereği Sulh Hukuk Mahkemesi‘nin görev alanına girer. Kiraya verenin kiracının tahliyesi için açacağı davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Tahliye davasında yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

6. Tahliye Davalarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye davası açmak için zorunlu arabuluculuk başvurusu zorunludur. Yürürlüğe giren düzenlemeye göre belirli türdeki uyuşmazlıklar özellikle kira uyuşmazlıkları mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmaktadır.

Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Detayları:

1. Başvuru Zorunluluğu: Taraflar, tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Eğer taraflar doğrudan mahkemeye başvurursa mahkeme zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddeder.
2. Arabuluculuk Süreci: Taraflar arabulucu aracılığıyla görüşmeler yapar. Bu süreçte taraflar talep ve beklentilerini dile getirir. Arabulucu tarafların uzlaşmasını sağlamak amacıyla çalışır.
3. Anlaşma Sağlanması: Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde bir uzlaşmaya varırlarsa bu anlaşma yazılı olur. Anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurarak dava açar.
4. Zamanlama: Zorunlu arabuluculuk süreci mahkemeye başvurmadan önce tamamlanmalıdır. Tarafların arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılabilir.

7. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Süreci

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açma süreci özetle şu şekildedir:

1. Dava Açma Zamanı: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra en geç bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Süre geçtikten sonra dava açma mümkün değildir.
2. Delillerin Sunulması: Kiraya verenin kiracının temerrüde düştüğüne dair ihtar belgelerini ve varsa diğer delilleri mahkemeye sunması gerekmektedir.
3. Karar ve Tahliye Süreci: Mahkeme iki haklı ihtarın varlığını tespit eder. Kiraya verenin talebi haklı görülürse tahliye kararı çıkar. Tahliye kararı kesinleştiğinde kiracı tahliye edilmek zorundadır.

8. Tahliye Davasının Sonuçları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının kiraya veren için en önemli sonucu kiracının kira ilişkisini sona erdirir. Bu bağlamda taşınmazın tahliyesini sağlar. Bu davanın kabul edilmesi durumunda mahkeme kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı tahliye etmezse icra yoluyla tahliye gerçekleşir.

9. Kiracının Savunma Hakkı

Kiracı tahliye davasında kendini savunma hakkına sahiptir. Kiracının savunmaları ihtarların haksız olduğu veya ödeme yaptığını iddia etmesi şeklinde olabilir. Kiracı ödeme yaptığına dair belgeleri sunar ve kiraya verenin ihtarlarının haksız olduğunu iddia eder. Mahkeme, kiracının bu savunmalarını değerlendirerek nihai kararını verir.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası kiraya verenin kiracının kira bedelini ödememesi durumunda başvuracağı bir tahliye yoludur. Bu davada kiraya verenin ihtarlarını hukuka uygun olarak yapması ve sürelere dikkat etmesi önem taşır. Kiraya veren haklı ihtarları kanıtlayarak kira süresi bitiminde tahliye talep eder. Mahkemenin kabul kararıyla tahliye işlemi gerçekleşir. Bu durum hem kiraya veren hem de kiracı açısından sürecin doğru yönetilmesini zorunlu kılmaktadır.

Son olarak görüleceği iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarının bazı şartları bulunmaktadır. Tüm bu süreçte hak kaybına uğramamak için bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz.

Hemen bizimle iletişime geçin

📌 Menderes Kira Avukatı – Av. Ardahan ÇAKIR

📍 Kasımpaşa Mah. 203 Sk. No:1 İç Kapı No:103 Menderes/İZMİR

📞 +90 530 180 82 49

📧 av.ardahancakir@gmail.com